В посткризисный период, как в целом по жилью, так и по особнякам в частности, рыночные цены в Армении неуклонно снижались. Начало текущего года не стало исключением из этой тенденции.  

К примеру, в феврале текущего года средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади особняка в столице республики снизилась, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, на 7,1 тыс. драмов (в эквиваленте – на $64), и составила в итоге 269,7 тыс. драмов ($694). Здесь нелишне пояснить, что в силу нюансов математики соотношения производных показателей, выраженные в драмах и долларах США, могут кардинально отличаться от их соотношения по курсу на валютном рынке.

Возвращаясь к прямой теме, учтем, что вышеприведенный показатель -  средняя цена. Между тем в числе жилья этого рода фигурируют как скромные постройки полувековой давности, смахивающие на избушки на курьих ножках, так и современные особняки, поражающие своей роскошью и квадратурой. Поэтому стоимость отдельных мини-дворцов может в кратных размерах превышать среднюю цену.

В Ереване, с его плотной застройкой территории, особенно в центральном массиве города, особо не развернешься с площадью под собственный дом и прилегающий земельный участок.  Поэтому по параметрам стандарт особняка для столицы кардинально отличается от провинциального. Так, площадь строения (то есть особняка) для Еревана определена в 250 квадратных метров, а вот для провинциального – в 200 квадратных метров.

А вот по земельному участку к особняку периферийные города заметно опережают столицу – 1000 квадратных метров против 400 квадратных метров. Подобное соотношение в принципе отражает «среднюю» действительность.

Если для зажиточного ереванца земельный участок отводится, в лучшем случае, под любительский фруктовый сад, с декоративными цветочными клумбами и непременными беседками, то для «среднего» провинциала он используется сугубо в практических целях. То есть для пополнения рациона питания овощами, плюс теми же фруктами, с ягодами в придачу.

Нередко на земельном участке провинциального особняка наличествует и небольшой курятник, поставщик для того же стола хозяев яиц и мяса птицы. Не исключается к тому же, что часть продукции этого миниатюрного хозяйства реализуется собственником на рынке. Бывают, конечно, исключения. Скажем, тот же курятник может красоваться на участке собственного дома столичного жителя, особенно на окраинах города.

Итак, в эквиваленте средняя рыночная стоимость стандартного особняка в столице в феврале текущего года снизилась на $16 тыс. (с $190 тыс. до $173 тыс.). Несомненно, для года подобный спад в цене довольно ощутимый, и он свидетельствует об определенных тенденциях в покупательском спросе на рынке жилья. Но, скажем, что классифицировать эти тенденции как однозначно «негативные», было бы утрированием проблемы.

То, что в недалеком прошлом цены на жилье носили гипертрофированный характер, вне всяких сомнений. Достаточно сравнить их с аналогичными ценами развитых, то есть «богатых», стран, чтобы осознать их абсурдный уровень для «не богатой» Армении. Ныне продолжается процесс оптимизации цен на жилье, который можно лишь приветствовать.

На фоне снижения среднего по столице показателя динамика цен в разрезе ее административных районов носила неравномерный характер. Так, в элитарном центре Еревана «Кентрон» стандартный особняк подешевел аж на $26 тыс., своего рода рекорд для города. Проще говоря, за год средняя рыночная стоимость собственного дома в этом «престижном» массиве столицы с $321 тыс. скатилась до $295 тыс.

Для сравнения: среднемесячная номинальная заработная плата в стране составляет в эквиваленте около $300. Поэтому, чтобы приобрести на нее подобный особняк, надо не есть, ни пить, и копить деньги тысячу месяцев. То есть свыше 83 лет. Отсюда ясно, что наш «средний» работник о «среднем» особняке может лишь мечтать. В этом и заключается кардинальное отличие от рядовых трудящихся в развитых странах, которые могут часть своей зарплаты отстегнуть на ипотечный кредит, и приобрести собственный дом с садиком. 

Несмотря спад в цене, в феврале текущего года стоимость особняка в центре столицы по-прежнему ровно в 1,7 раза превышала среднегородской показатель. Такое же превышение имелось по районам «Арабкир» (в 1,35 раза), «Нор-Норк» (в 1,12 раза), и незначительное - в окраине «Канакер-Зейтун» (в 1,02 раза).

Кстати, по рыночной стоимости квартир «Канакер-Зейтун» всегда опережал «Нор- Норк», а вот по особнякам ситуация с точностью наоборот. Этому, на первый взгляд, парадоксу, есть объяснение. Дело в том, что на пустующих ранее окраинах района «Нор-Норк» ныне высятся огромные особняки, со сравнительно большими земельными участками, не сравнимые со «скромными» домами района «Канакер-Зейтун», многие из которых были построены еще в советское время, Отсюда и разница в рыночной цене «квадрата».

Не случайно, видимо, «Нор-Норк» оказался в числе двух административных районов столицы, по которым в феврале текущего года средняя рыночная стоимость особняков повысилась, тем самым нарушив общую тенденцию. Так, цена 1 квадратного метра строения увеличилась на $20. В результате полная стоимость стандартного особняка за год возросла на $5 тыс., и составила $194 тыс.

По всей видимости, часть состоятельных покупателей предпочла особнякам элитарного центра относительно «дешевые» квадраты домов в районе «Нор-Норк». Укажем, что разница в стоимости стандартного особняка между указанными районами столицы в феврале текущего года составляла кругленькую сумму в $101 тыс.

В районе «Аван» цена 1 квадратного метра строения подорожала на $25. Однако по темпам роста этот показатель заметно уступал укреплению доллара США на валютном рынке страны – 2,5% против 6,5%. Поэтому в эквиваленте средняя стоимость стандартного особняка в этом районе за год снизилась с $166 тыс. до $160 тыс. Этот факт заинтересует тех покупателей, которые обладают капиталом в виде зелененьких банкнот.

В других же административных районах столицы цены на особняки снизились – от 2,7 тыс. драмов в районе «Ачапняк», до указанного выше грандиозного спада по элитарному центру. 

Примерно такая же картина наблюдается на рынке жилья, конкретно – особняков, в провинциальных городах Армении. Как и по квартирам, особняки в провинции стоят заметно дешевле, чем в Ереване. По отношению к средней цене квадратного метра площади столичного особняка соответствующий показатель в Гюмри составляет 43%, в Ванадзоре – 35%, а в Абовяне – 53%. Дороговизной, для провинции, отличаются дома в курортном городке Цахкадзор. В этом живописном уголке Армении цена «квадрата» на 15% выше среднего показателя столицы. Напомним, что в силу указанного выше различия в параметрах стандартных особняков столицы и провинции сравнения эти носят несколько условный характер.

Альберт Хачатрян