Следует учесть один немаловажный факт. У нас давно уже сформировался обеспеченный класс населения, имеющий средства для приобретения всех благ жизни, в том числе недвижимости. В годы жилищно-строительного бума многие обзавелись роскошными особняками, свежеиспеченные набобы, из числа ереванцев, приобрели дорогостоящие квартиры в новостройках центра столице. 

На вторичном рынке пик купли-продажи пришелся на период массовой миграции населения за пределы страны. Помимо этого, в столице Армении имелась и своя внутренняя, так сказать, миграция. Нуждающиеся в денежных средствах семьи путем сознательного ухудшения жилищных условий выигрывали в разнице в цене. Этот процесс шел как по линии уменьшения квадратуры жилья продавца, так и смены района его проживания – из элитарного района столицы на ее окраины.

В стороне от бума на рынке недвижимости не остались и вездесущие предприниматели, в виде как отдельных брокеров, так и вновь созданных риэлтерских фирм. Они также поспособствовали взвинчиванию цен на жилье, в целях большего «процентного» навара от посреднической деятельности.

Обзаведясь собственным капиталом, эти фирмы, не ограничиваясь уже ролью посредника, стали сами приобретать квартиры на вторичном рынке, и, после их капитального ремонта, предлагать покупателям по значительно более высоким  ценам. Итогом всего этого стали поистине баснословные цены на жилье. В этом отношении особо выделился элитарный центр столицы, в котором тривиальная квартира нередко превосходила по стоимости уютный особняк в европейских странах.

С докатившейся до Армении волной глобального кризиса ситуация коренным образом изменилась. Жилищное строительство, осуществляемое нашими зажиточными гражданами, резко сократилось. А с провалом идей, связанных с массовым строительством высотных зданий, наподобие Северного проспекта столицы, заметно угас энтузиазм и строительных фирм.

По всей видимости, на нашем рынке жилья контингент покупателей с толстым кошельком, в том числе иностранцев, здорово поубавился. Это и понятно. Потенциальным покупателям из числа иностранцев (среди которых немало представителей нашей диаспоры) уже не до жилья «где-то» в Армении. Местные же богатеи в большинстве своем успели обзавестись жильем, соответствующем их амбициям и платежеспособности.

За последние годы особой ротации в контингенте обеспеченных граждан не произошло, общество по личным доходам четко разделилось на два полюса, так что прибытия новых «богатых» покупателей на рынок жилья трудно было ожидать. Вследствие влияния всех этих факторов стоимость жилья, начиная с 2009 года, стала неуклонно снижаться. На нижеприведенном графике, на примере Еревана, наглядно видны эти тенденции.

Из диаграммы виден скачкообразный рост стоимости жилья, достигшей своего пикового значения в 2008 году. Затем наметился спад, правда, не столь резкий, как предыдущий рост. Если за три года (с 2005 года по 2008 год) средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в Ереване возросла на 158 тыс. драмов, то впоследствии, за четыре года, она снизилась «лишь» на 37 тыс. драмов. То есть примерно на $100 в эквиваленте. Для квартиры, скажем, в 100 квадратных метров, разница составляет кругленькую сумму в $10 тыс.

Заметим, что на динамику цены в долларах США влияет также их курс на валютном рынке Армении. Так, в феврале текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, доллар по отношению к драму «потяжелел» на 6,5%. В результате изменений в курсе валют стоимость квартир, исчисленная в зелененьких, упала ниже, чем выраженная в драмах.

Продолжая практику определения цены стандартной для столицы квартиры, со средней по городу площадью в 63,1 квадратных метра, представим ее динамику за год. Итак, средняя рыночная цена такой квартиры в Ереване в феврале текущего года снизилась, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, на $4,3 тыс., и составила $40,6 тыс.

Ощутимый спад зафиксирован по элитарному району «Кентрон», в котором средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир, на радость покупателям и понятным чувствам продавцов, сократилась на $184 (на 42,8 тыс. драмов). В итоге наша стандартная квартира за год подешевела аж на $11,6 тыс., снизившись до $64,9 тыс. (25,2 млн. драмов).

Следующий по величине спад имелся во втором по дороговизне районе «Арабкир», в котором средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир снизилась на $116 (22,1 тыс. драмов). В результате стандартная квартира в этом районе подешевела на $7,3 тыс., скатившись до $54,2 тыс. (21,2 млн. драмов). 

В принципе рыночная цена «квадрата» понизилась по всем без исключения районам Еревана, что указывает на общую тенденцию в совокупном покупательском спросе на жилье. Относительно же соотношения цен по районам столицы  дает представление приведенный ниже график.

 

 

Самая «дешевая» стандартная квартира находится в районе «Нубарашен» - $22,7 тыс. (8.8 млн. драмов). В остальных же окраинах столицы цены на подобную квартиру варьируются от $35,7 тыс. (13,9 млн. драмов) в районе «Малатия-Себастия», до $42,2 тыс. (16,4 млн. драмов) в районе «Канакер-Зейтун».

Многих, особенно граждан, намеревающихся купить, или продать недвижимость, заинтересует вопрос дальнейшего развития цен. Как и землетрясения, предугадать конъюнктуру рынка жилья – неблагодарное дело. Слишком много факторов, не исключая и форс-мажорные, влияют на механизм формирования рыночных цен на жилье.

Отметим, что на современную тенденцию снижения цен накладывается определенная сезонность в покупательском спросе. Российские специалисты выделают периоды в активизации покупательского спроса, за которым следует повышение цен на жилье.

В частности, хрупкий баланс между спросом и предложением нарушается в период летних отпусков, в самое удобное для покупателя время для ремонта вновь приобретенного жилья. Покупательский спрос нарастает и в предзимний период, когда покупатели спешат обзавестись жильем до наступления холодов. Динамика рыночной цены квадратного метра площади квартир вроде бы подтверждает эту версию.

 

Как видно из графика, за исключением февраля, пик цен 1 квадратного метра площади квартир (следовательно, и ее полной стоимости) пришелся на месяц отпусков июль, и предпоследний месяц года ноябрь. Можно предположить, что при сохранении  этой тенденции в текущем году продавцам выгоднее продать жилье в эти месяцы, а вот покупателям, наоборот, приобрести в конце года.

В заключение отметим, что в провинциальных городах наблюдалась, с некоторыми различиями, примерно та же тенденция в ценах на квартиры, что и в столице. Но, в отличие от Еревана, с его четким переломом в динамике цен в 2009 году, в некоторых периферийных городах рост цен продолжался и после указанного года. По всей видимости, провинция, в силу свойственного ей замедленного реагирования на мировые процессы, с некоторым запозданием ответила снижением цен на глобальный экономический кризис. 

 

В Армении стоимость жилья традиционно выше в столице, причем разница, по сравнению с провинцией, огромная. Так, по состоянию на февраль текущего года средняя цена 1 квадратного метра квартир во втором по значению городу республики – Гюмри, составляла всего лишь 40% от столичного показателя, в Ванадзоре – 33%, а в Арташате – 36%. 

Альберт Хачатрян