Как и следовало ожидать, очередная официальная информация о «средних рыночных ценах» квартир ничего нового не внесла. Показатели февраля остались практически на том же уровне,  что и в предыдущие месяцы. Представляя эту информацию графически, получим почти идеально ровные линии (см. нижеследующий график).

Если руководствоваться только этими данными, то не представляется возможным выявить какие-то тенденции в развитии рынка квартир (да особняков тоже, судя по их точно таким же показателям). Скажем, в элитарном районе столицы «Кентрон» цены квартир, еще с прошлого года, упорно сохраняют уровень в 428 тыс. драмов за 1 квадратный метр. Рекордная стабильность такого «капризного» показателя, как рыночная цена, вызывает удивление…

Учтем, что помимо влияния «прочих факторов», стоимость жилья имеет резко выраженный сезонный характер. В холодный период года покупательский спрос, как правило, резко сокращается. Однако это обстоятельство, судя по официальным данным, никоим образом не повлияло на динамику цен…

К «прочим факторам» относится стагнация рынка жилья после кризисного для Армении 2009 года, укрепление курса доллара по отношению к драму, миграция граждан за пределы республики. Последний фактор, объективно способствуя росту предложения жилья, тем самым еще более нарушает соотношение «спрос-предложение» на данном рынке. 

Не секрет, что многие граждане расчеты при купле-продаже квартир и особняков производят в долларах США. Цены в драмах являются, так сказать, производными от стоимости жилья в зелененьких. После отпуска нашей национальной валюты в свободное плавание  (в марте 2008 года) на рынке жилья некоторое время наблюдалась любопытная картина.

Цены в долларах сохранялись на одном и том же уровне (или даже снижались), однако в пересчете на драмы вроде бы «повышались». Все зависело от разницы в динамике между укреплением доллара и официальными ценами жилья в драмах. Поэтому динамика цен в драмах могла привести к ошибочному мнению о том, что стоимость жилья повышалась. С такими выкладками не соглашались многие риелторские конторы, которые утверждали о спаде реальных цен.

Государственный комитет кадастра недвижимости на законных основаниях может манипулировать ценами, используя, кроме цен сделок по купле-продаже, также и цены предложения. Во всяком случае, так указано в методологии расчетов.

Однако корректируются ли последние, неизвестно. Все в курсе, что продавцы жилья (или посредники) в объявлениях указывают явно завышенную стоимость. Поэтому нередко в таких объявлениях добавляется фраза «цена может быть снижена». Так что использовать подобные цифры при расчетах средней «рыночной цены» было бы по меньшей мере ошибочным…    

Смбат Григорян