Государственный комитет кадастра недвижимости Армении обнародовал свой очередной доклад о рынке недвижимости, за август текущего года. В этих публикациях граждан в основном интересуют цены на недвижимость, особенно на квартиры в столице.
В Ереване, количество сделок по купле-продаже квартир в августе, по сравнению с июлем, сократилось на 8,4%. По сравнению же с августом прошлого года, этот показатель ознаменовался ростом – на 34,3%. В этом нет ничего удивительного – в текущем году стал реализовываться отложенный в прошлом году (из-за пандемии COVID-19) покупательский спрос.
По количеству сделок по купле-продаже квартир в столице, в августе лидировал район Кентрон (201 сделка), затем следовал Арабкир (173 сделки). Однако, если рассматривать эти показатели за январь-август, то первенство переходит ко второму из этих районов (см. график).
Итак, в рейтинге первых два места занимают районы Кентрон и Арабкир, средние цены жилья в которых наивысшие в столице. Этот факт можно объяснить нарастанием поляризации нашего общества по доходам. Для богатых покупателей наиболее притягательным районом в столице является Кентрон (особенно его «элитарный» малый центр), затем следует Арабкир.
Свою роль, конечно, играют и программы по льготам, по ипотечному кредитованию. К примеру, в Ереване, в августе месяце, было оформлено 250 случаев залога квартир, под ипотечный кредит. Конечно, не во всех случаях это означает покупку новых квартир. Ипотечный кредит можно оформить и в целях ремонта жилья. Но, все-таки льготы по ипотеке (скажем, для молодых семей и т.д.) стимулируют граждан на покупку квартир в новостройках.
Строительные организации предпочитают возводить новостройки в столице, причем в центральных ее районах. Причина вполне понятна. При тех же расходах на строительство многоквартирных зданий, цены квартир в центре столицы намного выше, чем на ее окраинах.
Арабкир, по рыночным ценам «квадрата» площади квартир, несколько уступает Кентрону, но намного опережает другие окраины столицы. По дороговизне жилья он занимает второе место в Ереване. Указанные два района выделяются и по абсолютному приросту рыночных цен (см. таблицу 1). Наряду с прочими факторами, это можно объяснить структурными сдвигами в продаже. В частности, опережающий рост реализации дорогостоящих квартир в новостройках, автоматически приводит к повышению среднего показателя цен.
Есть мнение, что спрос иностранных покупателей приводит к повышению цен. Вполне возможно, особенно в «элитарных» районах столицы. Заметим, что граждане других стран больше продают, чем покупают квартиры. В августе иностранцами в нашей стране было приобретено 69 квартир, а продано – 130.
То, что это не случайность, подтверждается данными прошлых лет. Так, в прошлом году иностранцами в Армении было куплено 539 квартир, а продано 918 квартир. Как предполагается, что часть иностранцев, которые продали квартиры, это наши жители, принявшие гражданство других стран.
Добавим, что доля иностранцев в купле-продаже квартир, в целом по Армении составляет порядка 5%. Могут ли иностранные граждане, при такой малой доле, повлиять на динамику цен? В принципе подобное не исключается. Ведь «богатые» иностранцы (в частности, из США) концентрируются как раз на дорогостоящих квартирах элитарного района Кентрон.
Так как многие наши граждане, при купле-продаже недвижимости оперируют долларами США, в таблице 2 приводятся цены августа в этой валюте. Отметим, что за период с января по август текущего года, официальный курс доллара США в Армении снизился на 5,7%. Это привело к относительному подорожанию «долларовой» цены «квадрата» в августе, по сравнению с январем. В отдельной графе данной таблицы приводится относительный прирост цены «квадрата», обусловленный спадом в курсе доллара США.
Смбат Григорян
