В июле, по сравнению с июнем, количество сделок по купле-продаже квартир в Ереване, увеличилось на 159 единиц (или же на 17%), и составило 1077 единиц. По сравнению же с июлем прошлого года имелся рост на 257 сделок (или же в 1,3 раза). Но, следует отметить, что этот скачок, наряду с прочим, связан и со сравнительно низкой базой прошлого года.
Напомним, что в 2020 году в столице было продано на 3,9 тыс. квартир (или же на 22%) меньше, чем в 2019 году. Все в курсе, что обвал рынка недвижимости был в основном связан с появлением нового фактора в экономике страны - пандемии COVID-19.
Помимо этого, в последние месяцы прошлого года сказались тяжелые последствия 44-дневной войны в Арцахе. Так, в IV квартале прошлого года, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, количество сделок по купле-продаже квартир в Ереване сократилось на 1,6 тыс. единиц (или же на 31%).
Но, судя по показателям отчетного периода, рынок недвижимости (в том числе квартир), постепенно восстанавливается. Как можно предположить, к формируемому новому спросу покупателей, добавляется отложенный спрос прошлого года.
Согласно официальной информации, в текущем году, средние рыночные цены 1 кв. метра площади квартир, неуклонно растут. В нижеследующем графике приведен абсолютный прирост цены «квадрата» в июле, по сравнению с январем, в долларах США. Учтем, что в данном периоде доллар «ослабел» к драму почти на 6%, что сказалось на динамике цен в этой валюте. Нелишне также указать, что цена, в большинстве объявлений о продаже жилья, указывается именно в долларах.
Как видим, «элитарный» район Кентрон лидирует в столице по приросту их цен ($106 за «квадрат»). Видимо, сверхвысокие для нашей страны цены не отпугивают покупателей. Не всех, конечно, а граждан с солидным денежным капиталом.
В июле, по сравнению с июнем, количество сделок по купле-продаже квартир в Кентроне возросло в 2,4 раза (!). За счет опережающих темпов роста, доля этого района, в общем количестве сделок по столице, достигла почти 27%. По сути, свыше четверти всех купленных в июле квартир в столице, пришлось на «дорогостоящий» Кентрон. Бытует мнение, что высокие цены в этом районе обусловлены, наряду с прочими факторами, спросом иностранных покупателей.
Для справки: в отчетном июле иностранными гражданами было куплено в Армении «лишь» 52 квартиры (в июле прошлого года – 34 квартиры). Сколько сделок пришлось на Ереван, в том числе район Кентрон, статистика умалчивает. Многие состоятельные представители нашей диаспоры предпочитают квартиры в центре столицы, в том числе на Северном проспекте. Это, конечно, не догма, могут быть и другие варианты. Ведь далеко не все покупатели, из числа иностранцев, могут себе позволить роскошь купить квартиру в несколько сот тысяч долларов США.
Но, условно примем, что все 52 иностранных покупателя приобрели «дорогие» квартиры как раз в элитарном районе Кентрон. В таком случае, доля иностранцев, в общем количестве сделок по купле-продаже квартир в этом районе, составила бы 18%. В этой версии, влияние иностранных покупателей на рост средних цен в Кентроне могло быть заметным. Но, это всего лишь гипотеза.
Помимо прочих факторов, рост покупательского спроса на дорогостоящие квартиры, мог быть связан со сдвигами на валютном рынке Армении. С 19 декабря прошлого года, официальный курс доллара США, впервые за долгие годы, перевалил за планку в 500 драмов. Это обстоятельство могло стимулировать конвертацию «драмовых» капиталов в долларовые, из-за риска дальнейшей девальвации драма.
Однако, с 25 июня текущего года, ситуация кардинально изменилась - доллар вернулся на исходные позиции. Теперь опасения, уже относительно дальнейшего ослабления заморской валюты, могли стимулировать спрос обладателей крупных долларовых капиталов на дорогостоящую недвижимость.
Отметим одну проблему, связанную с ценами. Многие граждане сомневаются в публикуемой Национальной статистической службой Армении (НСС) информации - о средних ценах на недвижимость, в том числе на квартиры. Вот один случай, из нашей суровой действительности.
Некий гражданин, из провинции, ознакомившись со средними ценами 1 кв. метра площади квартир (в официальной их версии), вознамерился приобрести оное жилье в столице. Благо, его наличные финансы позволяли ему такую покупку. Однако, к его несказанному удивлению, реальные цены квартир были заметно выше, чем следовало из данных НСС.
Как предполагается, при оформлении сделок о купле-продаже, стоимость жилья участниками преднамеренно уменьшается. Затем эта «фальшивая» стоимость жилья используется регулятором рынка, для расчета средних цен. Понятно, что полученные данные не отражают реальную картину.
Для того, чтобы мало информированные граждане не заблуждались относительно цен, в нижеследующей таблице, наряду со средними ценами, представлены и максимальные. Показатели приведены как в драмах, так и в долларах США. Вполне возможно, что максимальные цены более близки к реальным ценам на рынке квартир в Ереване, чем средние.
В заключение отметим об одной практике на рынке квартир. По словам одного из столичных брокеров, есть граждане, скупающие квартиры одну за другой. Не для коллекции, конечно, а для инвестиций денежного капитала в недвижимость. Возникает вопрос, почему эти доллары не направить во вклады в коммерческие банки? Для ответа на этот вопрос, проведем следующий расчет.
Предположим, что у некоего гражданина имеются $80 тыс. наличными. Если он оформит вклад в банк сроком на год, то получит годовые в размере $3800 (из которых 10% уйдет на налог по доходам). Между тем, по объявлениям о продаже недвижимости, на эти $80 тыс. можно купить малогабаритную «скромную» квартиру, в малом центре Еревана. Кстати, цена «квадрата» этой квартиры (судя по фото, довольно невзрачной по внешнему виду) составляла ровно $2 тыс.
В том же малом центре, подобная «скромная» квартира сдается в аренду за $700 в месяц (которые также облагаются 10%-ым налогом). Итак, чтобы иметь доход, равный годовым за вклад в банке, собственнику квартиры достаточно сдать квартиру в аренду, на срок чуть менее полугода. Заметим, что $700 в месяц – весьма выгодный вариант, для желающих снять квартиру в малом центре Еревана. Ведь в этом районе имеются «роскошные» квартиры, предлагаемые за несколько тысяч долларов США в месяц.
Смбат Григорян