Тенденция снижения цен на жилье в текущем году, если рассматривать их динамику к соответствующему периоду прошлого года, продолжается. Так, в октябре текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, средняя рыночная цена 1 квадратного метра квартир в Ереване снизилась на 9,2 тыс. драмов, или же на 3,5%. В эквиваленте, по средневзвешенному курсу валют, это составило $57, или же около 1 тысячи российских рублей.
В итоге средняя рыночная цена 1 квадратного метра квартир в Ереване скатилась до 256,7 тыс. драмов ($681, или 21 тыс. российских рублей) за 1 квадратный метр. Для того, чтобы иметь представление о полной цене, рассчитаем стоимость средней по площади ереванской квартиры (63,1 квадратных метров), используя указанные выше данные. Итак, рыночная цена средней по площади квартиры в столице Армении составила в октябре текущего года 16,8 млн. драмов ($43,0 тыс., или 1,34 млн. российских рублей).
Естественно, наиболее дорогое жилье имеется в элитарном центре столицы Армении. Здесь средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади в октябре превышала среднегородской показатель в 1,7 раза, с нулем после семерки. Укажем, что в октябре прошлого года данное соотношение было чуточку менее контрастным – 1,68 раза, то есть практически на том же уровне, если округлить до десятичного знака.
«Средняя» квартира в элитарном центре столицы стоит намного дороже, чем на окраинах, поэтому столь высока разница в цене 1 квадратного метра площади. В Ереване, если абстрагироваться от конкретных параметров недвижимости, действует следующий принцип определения ее стоимости: в каждом направлении, чем дальше от малого центра, тем дешевле.
Звучит каламбуром, но факт: «эпицентр» цен находится как раз в центре города, в районе «Кентрон». В этом притягательном для состоятельных покупателей месте «средняя» квартира стоит 28,2 млн. драмов ($73,1 тыс., немногим менее 2,3 млн. российских рублей).
Средняя величина – вещь «неблагодарная», и зачастую способна ввести в заблуждение. К примеру, средний показатель двух цифр, равный 50, может быть итогом цифр 1 и 99, или же обеих с равным значением - по 50. Понятно, что в первом случае реальной цены, близкой к средней, не имеется. Все же, в отношении жилья, можно предполагать плавную дифференциацию цены, исходя из отмеченной выше оси подорожания «центр-окраина».
Для подтверждения сказанного приведем данные по небольшому району «Нубарашен», который расположен в отдалении от сплошного жилого массива столицы. Рыночная цена стандартной квартиры здесь минимальная в городе – 9,4 млн. драмов ($23,5 тыс., или немногим более 0,7 млн. российских рублей). Таким образом, средняя величина между ценами квартир районов «Кентрон» и «Нубарашен» - 18,8 млн. драмов, приближается к указанному выше среднегородскому показателю.
Понятно, что анти-оазис «Нубарашен» не является критерием для рынка жилья столицы, в силу отмеченной удаленности от собственно города, малочисленности жителей, и плохих внешних условий для проживания. Тон задают другие окраины, с довольно мощным жилищным фондом, значительно большей численностью населения, и лучшей благоустроенностью.
После элитарного центра, высокими ценами выделяется район «Арабкир», в котором «средняя» квартира в октябре стоила 23,1 млн. драмов ($57,3 тыс., или 1,8 млн. российских рублей). Этот «спальный» район один из трех, в которых рыночная цена 1 квадратного метра квартир превышает среднегородскую планку, в данном случае - в 1,3 раза.
Третий район, в котором цены слегка выше среднегородских (в 1,04 раза), «Канакер-Зейтун». «Средняя» квартира здесь стоила в октябре 17,6 млн. драмов ($44,5 тыс., или менее 1,4 млн. российских рублей). Средняя рыночная цена 1 квадратного метра квартир в этом районе за год снизилась на 12,9 тыс. драмов. То есть побольше, чем по элитарному району «Кентрон», в котором спад в цене был на уровне 11,5 тыс. драмов.
Следующей окраиной, по уровню стоимости жилья, является район «Давташен», в котором цены вплотную приближаются к среднегородской планке. За год средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в этом районе снизилась на 15,2 тыс. драмов (на $73, или же 2 тыс. российских рублей). «Средняя» квартира в этом жилом массиве стоит 16,9 млн. драмов (42,4 тыс., или же более 1,3 млн. российских рублей).
Не считая районов «Нубарашен» и «Нор-Норк», по линии жилья сравнительно низкой популярностью у покупателей пользуется окраина «Малатия-Себастия», средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в которой составила в октябре лишь 87% от среднегородского показателя. Стандартная квартира в этом районе одна из дешевых в городе – 14,7 млн. драмов ($37,4 тыс., или менее 1,2 млн. российских рублей).
Среди крупных окраин Еревана наименьшая цена в октябре зафиксирована в районе «Нор-Норк». По отношению к среднегородскому показателю средняя рыночная цена 1 квадратного метра квартир в этом районе составляет 89%. Однако, в данном районе наблюдается резкая дифференциация цен, опять же по указанному выше принципу: жилье в близких к центру города микрорайонов этого массива стоят намного дороже, чем в отдаленных.
Так что стоимость «средней» квартиры в районе «Нор-Норк», составляющая 14,4 млн. драмов ($38,1 тыс., или почти 1,2 млн. российских рублей), будет характерна для срединных микрорайонов этого жилого массива.
В остальных же крупных районах столицы цены квартир занимают промежуточные звенья между максимальными («Кентрон» и «Арабкир») и минимальными («Малатия-Себастия» и «Нор-Норк») значениями.
Граждан, из числа покупателей, вне сомнения, заинтересует соотношение цен на квартиры между Ереваном и провинциальными городами Армении. Столичные квартиры, естественно, намного дороже, чем в периферии. Но и в самой провинции, под влиянием широкого спектра факторов, заметна четкая дифференциация цен.
Вначале отметим, что по емкости рынка недвижимости провинция не выдерживает никаких сравнений со столицей республики. Так, по данным за январь-сентябрь, количество сделок по купле-продаже квартир в Ереване превысило 6,8 тыс., в то время как по областям этот показатель был на порядок меньше. Так, в выделяющейся в этом отношении области Котайк количество сделок по купле-продаже квартир в этом же периоде составило немногим более 0,8 тыс., а следующей за ней области Лори – менее 0,6 тыс.
Относительно высокая стоимость квартир, составляющая 55% от показателя столицы, имеется в городе Вагаршапат, более известному в мире по уже бывшему названию Эчмиадзин, религиозному центру всех армян. Вначале отметим, что для корректного сравнения цен целесообразно принять среднюю площадь провинциальных квартир на уровне ереванской – 63,1 квадратных метров.
Рассчитанная на этой основе стоимость «средней» квартиры в Вагаршапате, расположенному в 20 километрах от Еревана, составляет 8,9 млн. драмов. То есть лишь на 0,5 млн. драмов меньше, чем в абсолютно не престижном районе столицы «Нубарашен».
В другом городе-спутнике столицы, Абовяне, цена «средней» квартиры повыше, чем в Вагаршапате - 9,0 млн. драмов. Отметим, что расстояние от Еревана до Абовяна составляет всего лишь 16 километров, что меньше дистанции между противоположными окраинами самой столицы.
Средняя рыночная цена стандартной квартиры в крупнейших, после столицы, городах Армении – Гюмри и Ванадзоре, составляет соответственно 6,5 млн. драмов и 5,5 млн. драмов. Добавим, что расстояния указанных городов от столицы различаются лишь на 1 километр, то есть примерно равны.
Феноменально высокие цены имеются в курортном городке Цахкадзор, расположенном на расстоянии 79 километров от столицы. По отношению к ереванскому показателю средняя рыночная цена площади квартир в этом живописном уголке Армении самая высокая в стране – 78%. Поэтому стоимость «средней» квартиры в Цахкадзоре приближается к показателям окраин Еревана - 12,8 млн. драмов.
Но, примем во внимание тот факт, что многоквартирных зданий в Цахкадзоре раз-два, и обчелся. Сами здания построены давно, еще в незапамятные советские времена, особым комфортом квартиры в них не отличаются, так что иногородних покупателей притягивает лишь возможность иметь жилье в одном из популярных курортов Армении…
В заключение обратимся к одному вопросу: продолжится ли падение цен на жилье, в том числе квартиры?! Известно, что в течение календарного года цены на жилье претерпевают сезонные колебания. В недавнем прошлом сезонность перекрывалась более мощной тенденцией общего подорожания жилья, поэтому диаграмма цен по месяцам года имела вид прямой, устремленной к потолку.
Ныне тенденция прямо противоположная, жилье дешевеет, и гипертрофированные цены постепенно оптимизируются. Но, понятное дело, бесконечного падения цен абсурдно ожидать. После достижения определенной минимальной точки цены вновь поползут вверх, подчиняясь общей инфляции. По всей видимости, указанный сдвиг произойдет через считанные годы, если, конечно, не произойдут форс-мажорные события...
Альберт Хачатрян
