В июле текущего года количество сделок по купле-продаже квартир в столице сократилось, по сравнению с июлем прошлого года, на 5,4%. Так как наши специальные издания пестрят сотнями объявлений граждан о продаже жилья, то сокращение сие с уверенностью можно приписать уменьшению покупательского спроса. Так как продавцов жилья намного больше, чем покупателей, этот фактор за последние годы привел к стабильной тенденции удешевления жилья.

В условиях четкого снижения цен на жилье намерения покупателей и продавцов приобретают диаметрально противоположный характер. То есть, руководствуясь здравым смыслом, покупатели особо не спешат с покупкой. А кто спешит, тот, при всех прочих равных условиях, переплачивает.

Продавцы же, наоборот, видя ежемесячное удешевление их «товара», спешат поскорее избавиться от него. Конечно, выжидание покупателей не может быть бесконечным. В какой-то момент терпение достигает критической точки, или же ситуация меняется. Тогда жилье приобретается, хотя цены продолжают снижаться. Вполне возможен сценарий с особо богатым покупателем, которому до лампочки «мизерная» экономия.

Под противоречивым влиянием всех этих факторов могут быть «всплески» в покупательском спросе, которые, с лагом времени, отражаются на рыночной стоимости квартир. Особенно, учитывая сезонность покупательского спроса в течение календарного года. На цены могут влиять и структурные сдвиги в предложении. Многоквартирные здания у нас имеются различных типовых проектов, и дислокация их даже в пределах одного и того же административного района, для покупателей качественно различается.

Поэтому случайные качественные сдвиги могут привести к изменению средней цены. Скажем, если в какой-либо товарной партии коньяка доля марочных изделий повысилась, то средняя цена всей партии также повысится. Но это, конечно, не означает, что конкретная бутылка этого благородного напитка подорожала. Цены как были, так и остались на прежнем уровне.

На столичном рынке жилья создалась, по всей видимости, такая ситуация. Средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в июле текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, возросла на 0,7 тыс. драмов. При этом наибольшее подорожание квартир отмечалось в административном районе «Шенгавит», который трудно причислить к наиболее притягательным окраинам столицы.

В этом районе средняя рыночная цена 1 квадратного метра квартир повысилась на 14,7 тыс. драмов. В силу этого несколько изменилось соотношение цен на жилье в этой окраине к среднему по городу показателю. Если в июле прошлого года оно составляло 0,87, то год спустя повысилось до 0,92.

И, наоборот, грандиозный спад цен зафиксирован по элитарному центру столицы – району «Кентрон». За год цена 1 квадратного метра площади квартир в этом административном районе упала на 25,2 тыс. драмов. Такая же участь, но в меньшей мере, постигла второй по притягательности покупателей район столицы – «Арабкир» - спад на 1,8 тыс. драмов за «квадрат».

Ларчик просто открывается. В контингенте покупателей ныне преобладает среднее сословие, местные богачи давно уже обзавелись жильем, как в виде особняков, так и дорогостоящими квартирами в том же элитарном центре. К тому же создался своего рода порочный круг, фатально отразившийся на дорогостоящих квартирах. В посткризисные годы спрос на них сократился, что привело к снижению цен. Последний фактор привел к утрате престижности недвижимости, как объекта эффективного вложения (или инвестиций) денежного капитала.

Отметим, что эти сдвиги на столичном рынке жилья проистекают на фоне увеличения суммы вкладов граждан, помещенных в иностранной валюте в отечественные коммерческие банки. Понятно, что укрепление доллара в Армении повышает его притягательность для богачей, как средства вложения капитала. И, наоборот, популярность квартир, с этой точки зрения, серьезно пошатнулась.

Всем покупателям, конечно, хотелось бы приобрести квартиру в центре столицы, притягательном по многим причинам. Но, не всем по карману дорогостоящее жилье. Ведь, несмотря на спад в цене, в июле текущего года стоимость 1 квадратного метра площади квартир в районе «Кентрон» в 1,6 раза превышала средний по столице показатель.

То есть, при всех равных параметрах (квадратура, коммунальные удобства, этажность и т.д.) покупатель за квартиру в центре платил намного больше, чем если бы приобрел на окраине. Так, к примеру, несмотря на указанное удешевление квартир в центре и подорожание жилья в упомянутой окраине «Шенгавит», в июле текущего года соотношение между средними ценами по этим двум районам превышало планку в 1,7 раза.

Как следует полагать, немало сделок по купле-продаже квартир осуществляются в иностранной валюте, а именно – в зелененьких банкнотах. Поэтому многих интересует динамика стоимости жилья, выраженная в зелененьких. Для наглядности приведем среднюю рыночную цену стандартной для Еревана квартиры (площадью в 63,1 квадратных метра), выраженную в долларах.  

 

Альберт Хачатрян