Как и по товарам, цены на жилье формируются под влиянием целого комплекса факторов. Теоретические выкладки относительно работы механизма цен навряд ли заинтересуют наших граждан, поэтому ограничимся лишь анализом основных тенденций в развитии рынка квартир в столице Армении за период с 2007 года по 2012 год.

Несомненно, одним из важнейших показателей состояния рынка жилья является количество сделок по их купле-продаже. Тенденция в этой сфере, с докризисного для нашей экономики 2007 года по 2012 год, следующая: количество сделок по купле-продаже квартир в столице сократилось на 2 тыс. единиц, или же почти на 20%. То есть на одну пятую часть...

Если рассмотреть динамику сделок по купле-продаже квартир за указанные годы, то видны три этапа в развитии этого показателя. С 2007 года наблюдается резкий спад, который затем сменяется подъемом в 2010-2011 годах, потом снова спад в прошлом году. Кстати, если стагнацию на первом этапе можно скинуть на последствия кризиса, то прошлогодний спад как-то не вяжется с успехами в экономике.    

 

Далеко не секрет, что в столице продавцов квартир намного больше, чем покупателей. В принципе собственник жилья, продающий оное, одновременно является и потенциальным покупателем на столичном рынке недвижимости. Если, конечно, не мигрирует из города в периферию, а то и вообще за пределы страны. Поэтому здесь имеется определенный нюанс в виде двойного учета.

Понятно, что в случае миграции бывшего собственника жилья количество сделок автоматически сокращается (по линии покупки), что приводит к углублению дисбаланса между численностями покупателей и продавцов. Первых становится относительно  меньше, при той же численности вторых.

По мнению специалистов, основывающихся на данных по миграции, с 2008 года поток покидающих страну заметно усилился. Правда, это мнение основывается лишь на долгосрочном отрицательном сальдо миграции, и больше ничем не обосновывается. Неясно, сколько в числе выезжающих собственно граждан Армении, и кто из последних уезжает на временную работу за рубежом, либо на постоянное место жительства в другой стране. Нет ответа и на вопрос, сколько жителей столицы мигрирует в другие страны, и по каким причинам.

Во всяком случае, с указанного выше года численность эмигрантов оценивается во многие десятки тысяч человек. В этом показателе имелся и по численности контингент граждан немалый (ежегодно около тысячи выигравших человек, плюс члены их семей), по лотерее Green Card навсегда уехавших в США. Думается, что в этой категории мигрантов доля продавших жилье будет значительной.     

Фактор миграции оказывает определенное влияние на формирование цен на жилье. Понятно, чем больше выезжающих на постоянное жительство в другие страны, тем больше квартир и особняков выставляется на продажу, тем самым приводя к росту диспропорций между спросом и предложением на рынке жилья. Имеется и другое обстоятельство. Как правило, наши граждане, навсегда выезжающие из страны, свое жилье продают в спешке, то есть по сравнительной низкой цене.

Вне сомнения, данный фактор также отражается на формировании средних рыночных цен на жилье. Тем, кто сомневается в этом, достаточно припомнить сверхнизкую стоимость жилья в первой половине 90-ых, когда отметилась мощная волна миграции из республики.   

Другим фактором, влияющим на цены в драмах, является доллар США. Тот факт, что при сделках купли-продажи недвижимости нередко используются именно зелененькие, трудно оспорить. Между тем за последние годы доллар в Армении последовательно укреплялся, что вносило свои коррективы в деле формирования цен на рынке жилья.  

Как видно из графика, линия доллара (а также в определенной мере сопряженного с ним российского рубля), четко стремится к потолку. А вот кривая средних рыночных цен (в драмах) «квадрата» квартир в столице стремилась быть поближе к полу.

Интегрально же это означает, что стоимость квартир в долларах ощутимо сократилась. По всей видимости, это означает спад реальных цен для покупателей и продавцов.   

Автор этих строк, для наглядности, использует параметры стандартной (средней) для Еревана квартиры, площадь которой года два назад была равна 63,1 квадратным метрам. Естественно, в реальности точных совпадений по квадратуре трудно ожидать, но этот подход позволяет корректно сравнивать средние цены квартир по различным районам столицы.

Итак, за исследуемый период (2007-2012 годы) наибольший спад в средней рыночной цене стандартной ереванской квартиры отметился по административному району «Кентрон» - $18,0 тыс., а наименьший по окраине «Нубарашен» - $1,1 тыс. Однако последняя, с ее неблагоприятными внешними условиями, не характерна для рынка жилья столицы. Если не рассматривать эту окраину, наименьший спад цен – в $2,7 тыс., отметился по благоустроенной окраине «Аван».

Многие наши соотечественники, временно работающие в странах СНГ, и в частности, в России, заинтересуются стоимостью жилья в российских рублях. Поэтому в нижеследующих таблицах средние рыночные цены столичных квартир приводятся как в национальной валюте, так и в долларах США и российских рублях.

Альберт Хачатрян