Новогодние праздники прошли, и страна вернулась к своим повседневным будням. Многих, естественно, интересуют, какова будет ситуация, скажем, на рынке жилья в столице. Относительно его развития четких мнений не озвучивается, слишком много неясностей. Скажем, массовое прибытие сирийских армян дает надежду на некоторое оживление рынка недвижимости, по линии сделок купли-продажи жилья, особенно в столице.

Однако, судя по высказываниям руководителя Государственного комитета кадастра по недвижимости, дело пока что ограничивается арендой квартир беженцами из Сирии. Неопределенность в том, останутся ли в Армении эти прибывшие, или же переедут в другие страны, где статус беженца даст им реальные льготы. По заявлениям соответствующих общественных организаций, многие беженцы выезжали из Сирии второпях, без денежных средств. Так что навряд ли эта категория беженцев располагает финансами для купли жилья...

Между тем на рынке квартир в столице, если рассматривать среднюю ретроспективу, наблюдается явная тенденция сокращения покупательского спроса. Так, по данным за январь-ноябрь с 2007 года по 2012 год, количество сделок по купле-продаже квартир в столице Армении сократилось почти на одну пятую, с 9,3 тыс. до 7,5 тыс. Учтем, что само предложение жилья намного превышает покупательский спрос, так что дефицита квартир или особняков не имеется.

За исследуемый период средняя рыночная цена 1 квадратного метра квартир в столице снизилась на 15,7 тыс. драмов, или же на 5,6%. Здесь необходимо учесть одно важное обстоятельство. Пик в динамике этого показателя пришелся на ноябрь предкризисного 2008 года – почти 300 тыс. драмов за «квадрат». В сравнении с этим показателем разница в ценах контрастнее: спад в ноябре прошлого года на 35,2 тыс. драмов (или же на 11,8%) за 1 квадратный метр площади столичных квартир.

Курс доллара США в Армении, вне сомнения, имеет свое влияние на формирование цен жилья, выраженных в национальной валюте. То, что определенная часть покупателей и продавцов жилья при сделках оперируют именно зелененькими, в особых доказательствах не нуждается. Достаточно просмотреть объявления о продаже жилья, во многих из которых цена выражена именно в долларах. К тому же ряд отечественных банков ипотечный кредит предоставляют, помимо драмов, также и в иностранной валюте – тех же долларах, плюс евро.

Отметим, что за ноябрь 2008-2012 годов доллар в Армении «укрепился» на свыше чем 90 драмов, или же на 28,5%. Этот фактор, как следует полагать, способствовал снижению цен на жилье, исчисленных в национальной валюте. Связь эта наглядно видна из нижеследующего графика.       

Из диаграммы видно, что в ноябре 2008 года повышение цен на квартиры проходило на фоне снижения курса доллара. Затем, с резким «укреплением» зелененьких стоимость столичных квартир столь же резко снизилась. Затем, некоторое снижение курса доллара в ноябре 2010 года сопровождалось стабилизацией рыночных цен в драмах за «квадрат» квартир. То есть спад в ценах временно прекратился.    

Исключением явился ноябрь прошлого года, когда дальнейший рост курса доллара не отметился снижением рыночных цен столичных квартир. Однако здесь есть свое объяснение. Дело в том, что на столичном рынке произошли структурные сдвиги: покупательский спрос переместился с дорогостоящего центра на окраинное жилье.

В силу этого средняя рыночная цена квартир элитарного ереванского района «Кентрон» резко снизилась, однако он с лихвой компенсировался подорожанием жилья окраин. Вследствие этого средний показатель по городу несколько повысился. Заметим, что эти сдвиги происходили при сокращении количества сделок по купле-продаже квартир.

В долларовом же эквиваленте средняя рыночная цена квартир в столице в исследуемом периоде имела четкую тенденцию к снижению. Причем это наблюдалось по всем административным районам Еревана, и особенно резко – по его элитарному центру.

Сокращение покупательского спроса на столичном рынке квартир происходило под влиянием ряда факторов. Из последних можно выделить определенное насыщение покупательского спроса. Бум на рынке жилья наблюдался в те годы, когда формировался средний по доходам класс нашего общества, и платежеспособный спрос к тому же подкреплялся всемерным развитием ипотечного кредитования.

Удовлетворив свои потребности в улучшенном жилье, средний класс несколько поумерил свои запросы. Вполне возможно, что свое влияние оказала и волна докатившегося до Армении глобального кризиса. Во всяком случае, количество покупателей за прошедшие годы заметно сократилось.

 

В новом году ощутимых сдвигов на столичном рынке квартир трудно ожидать. Фактор «сирийских армян» навряд ли проявится на ценах. Многое зависит от курса доллара, однако и в этой сфере, как следует полагать, каких-либо ощутимых перемен не будет. Поэтому рынок жилья станет развиваться под влиянием сокращения покупательского спроса, что приведет к дальнейшему снижению средних рыночных цен, выраженных в долларах. Не исключается, что процесс смещения спроса с элитарного центра на окраины продолжится и в текущем году.

Альберт Хачатрян