На первый взгляд, рынок особняков в столице с началом нового года характеризовался противоречивыми сдвигами в формировании цен. Отметим, что в целом по Еревану средняя рыночная цена 1 кв. метра площади особняков возросла в январе текущего года, по сравнению с показателем января прошлого года, на 11,8 тыс. драмов, или же на 4,4%.

Известно, что январь не входит в число благоприятных для продажи жилья месяцев года. По мнению специалистов, в «зимнем» периоде года покупательский спрос минимизируется, активизируясь к лету и отчасти осени.

Поэтому ошибочным было бы, основываясь только на январской конъюнктуре рынка особняков (как, впрочем, и квартир), прогнозировать дальнейшие тенденции его развития в предстоящие месяцы. Однако прошлогодний ход развития рынка недвижимости в стране дает основания предполагать об определенном снижении рыночных цен в долларовом исчислении.

Вначале отметим нюансы расчета цен по особнякам. В отличие от стоимости квартир, цена квадратного метра особняка подгоняется под стандартное по площади строение в 250 кв. метров. При этом в цену «квадрата» собственно особняка пропорционально включается цена площади прилегающего земельного участка. Такой подход позволяет корректно сравнивать цены особняков, имеющих различные параметры.

Кстати, цены «квадратов» квартир и особняков не имеют резких различий. Так, в январе текущего года средняя рыночная цена 1 кв. метра площади квартир составляла 266,4 тыс. драмов, а особняков «лишь» на 15,9 тыс. драмов выше  – 282,3 тыс. драмов. Но, с учетом большей площади особняков, разница в стоимости достигает грандиозной величины. Так, если средняя рыночная цена стандартной для столицы квартиры (с площадью в 63,1кв. метра) в январе текущего года составляла 9,2 млн. драмов, то стандартный особняк стоил 71 млн. драмов.

В рассматриваемом периоде наибольшее подорожание особняков отметилось по административному району «Аван». В январе текущего года, по сравнению с январем прошлого года, средняя рыночная цена 1 кв. метра площади особняков в этом районе повысилась на 18,0 тыс. драмов, или же на 7,2%.

Затем, по степени подорожания, следуют административные районы «Канакер-Зейтун» (16,1 тыс. драмов, или 5,9%) и «Эребуни» (15,2 тыс. драмов и 6,9%). Наименьшим показателем – рост цены «квадрата» особняков на 2,8 тыс. драмов (или же на 1,9%) отличился административный район «Нубарашен», в котором внешние условия для проживания заметно хуже, чем в других окраинах города.

Что касается элитарного центра столицы «Кентрон», то здесь имелись средние показатели – рост рыночной цены 1 кв. метра площади особняков на 11,3 тыс. драмов, или же на 2,5%. Несмотря на это, «Кентрон» прочно удерживает бесспорное лидерство по стоимости жилья. По данным за январь текущего года, рыночная цена «квадрата» особняков в этом районе в 1,7 раза превышала средний по столице показатель. Во втором по рейтингу району «Арабкир» это соотношение было намного меньше – «лишь» 1,3 раза.

В общем, в январе для продавцов жилья создалась вроде бы благоприятная ситуация. Но картину несколько усложняет курс доллара США в Армении, который за год укрепился на 19 драмов (округленно), или же на 4,9%. Как указывалось выше, в драмах средняя рыночная цена «квадрата» особняков повысилась на 4,4%. Разница в темпах роста – 0,5 процентных пункта, предопределила снижение средней стоимости жилья в долларовом эквиваленте.

Ныне никто не станет отрицать, что при купле-продаже жилья расчеты ведутся в основном в долларах. Таковы традиции рынка недвижимости, связанные с «долларизацией» экономики страны после перехода на рыночные отношения.

В долларовом эквиваленте средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади особняков в большинстве из административных районов Еревана за год снизилась. При этом наибольший спад отметился по тому же элитарному району «Кентрон» - на $28 за «квадрат». Вторым, по уровню удешевления, явился район «Арабкир» - на $25, третье место делят, с большим разрывом от «лидеров», «Ачапняк» и «Нубарашен» - спад средней цены на $7. В итоге средняя по Еревану рыночная цена 1 квадратного метра площади особняков за год уменьшилась на $4.

На основе этих данных можно сделать следующий вывод: в январе текущего года продолжались характерные для рынка недвижимости тенденции прошлых лет. А именно – рыночные цены в долларах неуклонно снижаются, при этом наблюдается отток спроса от дорогостоящего центра к окраинам, с их приемлемыми для многих покупателей ценами.

Можно с уверенностью предполагать, что в целом общий объем платежеспособного спроса на жилье последовательно сокращается, при этом уменьшается также уровень платежеспособности в среднем на 1 покупателя.

В нижеследующих графиках и таблице приводится ряд показателей относительно рыночной стоимости особняков (некоторое несовпадение расчетных показателей проистекает из округления цифр).

Альберт Хачатрян