Динамика цен квартир в Ереване носит разнонаправленный характер – в зависимости от выбора базы для расчетов. В июне средняя рыночная цена 1 кв. метра площади квартир в Ереване, по сравнению с маем, «слегка» возросла (см. нижеследующую таблицу). В пересчеты на доллары США рост цен более четкий, из-за некоторого ослабления (на 1,6%) этой валюты к драму за указанные месяцы.
Если же цены отчетного июня сравнивать с показателями аналогичного месяца прошлого года, то налицо спад по подавляющему большинству районов столицы. Заметнее всего снизились средние рыночные цены 1 кв. метра площади квартир в районе Кентрон – на 6,0%. Лишь по двум районам столицы имелся рост цен – в Нор-Норке (на 2,4%) и Шенгавите (на 1,7%). По всей видимости, рост средних цен в этих районах связан с новостройками, цены квартир в которых обычно выше, чем на вторичном рынке.
Любопытная картина имеется по сделкам купли-продажи квартир. В июне, по сравнению с маем, количество этих сделок возросло на 18,1%. По сравнению же с аналогичным месяцем прошлого года показатель сделок почти удвоился – рост в 1,8 раза. Причина столь резкого роста сделок обусловлена низкой базой июня прошлого года.
Напомним, что в прошлом году, первые же известия о случаях заболеваний населения коронавирусом, почти парализовали жизнь общества. Это негативно сказалось на экономике страны, в том числе рынке недвижимости. Ныне жители страны уже «адаптировались» к этим условиям, и жизнь вроде бы вошла в привычную колею.
В каких же районах Еревана больше всех продаются квартиры? Для полноценной картины рассмотрим этот показатель не за июнь, а за шесть месяцев. Итак, в столице, в I полугодии текущего года, было продано 4592 квартиры. При этом выделился район Арабкир, доля которого в общем количестве сделок по купле-продаже квартир в столице составила 18,6%.
Лидер прошлого года – район Кентрон, ныне оказался на третьем месте, с долей в 13,0%. На втором месте, с долей в 15,4%, появился окраинный район Шенгавит, ранее занимающий средние места в этом рейтинге. Как в Арабкире, так и в Шенгавите, рост количества сделок связан с вводом в эксплуатацию новостроек. Свою роль играют и льготы по ипотеке, для квартир в подобных новостройках.
По стоимости жилья Кентрон всегда лидировал, причем с заметным отрывом от ближайшего «конкурента» - района Арабкир. В июне текущего года, например, средняя рыночная цена «квадрата» в районе Кентрон в 1,4 раза опережала показатель Арабкира.
Жилищный фонд Арабкира насчитывает 34,6 тыс. квартир. Это второе место среди районов Еревана (первое место занимает район Нор Норк - 35,1 тыс. квартир). Заметим, что часть Арабкира территориально вплотную примыкает к «элитарному» району Кентрон, а другая часть - уже заметно отдалена от центра города. Этот фактор, при всех прочих равных условиях, отражается на рыночной стоимости жилья (в том числе квартир). Так, соотношение между ценами «квадрата» квартир, в зависимости от зоны в Арабкире, достигает 1,6 раза.
В самом «элитарном» Кентроне имеются «супер элитарные» зоны, в которых средняя цена «квадрата» в 2 раза превышает показатель менее привлекательных (для богатых покупателей) зон этого района. Не случайно, именно в малом центре Еревана, свое время возвели Северный проспект с высотными домами, цены квартир которых буквально зашкаливали.
Кстати, на одном из местных сайтов, с объявлениями о продаже жилья, выставлена на продажу квартира по цене… $1 000 000 (!). Ошибки в нулях нет, цена предложения составляет именно $1 млн. И это не дворец, а «обычная» квартира, в малом центре столицы. Правда, с «роскошным» ремонтом, и с довольно большой площадью (185 кв. метров), в 3 раза превышающей средний по Еревану показатель квартир. Но, все-таки цена «квадрата» этой уникальной квартиры рекордная - $5,4 тыс. (!).
Стоимость других квартир, на том же сайте, выглядит «скромнее» - «всего лишь» несколько сот тысяч долларов США. Но и по площади многие из них уступают вышеуказанной «миллионной» квартире. В результате цена «квадрата» в районе Кентрон внушительная – несколько тысяч долларов США. Заметим, что цифры по объявлениям о продаже квартир намного превышают официальные средние показатели по данному району.
Можно предположить, что такие же расхождения имеются и по другим районам столицы. Не исключается, что при оформлении сделки по купле-продаже недвижимости, покупатель с продавцом указывают в документах заниженную сумму. Которая и фигурирует в официальных отчетах. Поэтому, для представления о реальных ценах, рекомендуется официальный показатель умножить на некий коэффициент.
Бытует мнение, что покупательский спрос «богатых» иностранцев приводит к подорожанию недвижимости, в том числе квартир. На первый взгляд, выглядит вполне правдоподобно. Тем более, что отдельные представители нашей обширной диаспоры не прочь приобрести жилье на своей исторической родине.
По словам одного из столичных риелторов, наши зарубежные соотечественники предпочитают приобретать именно квартиры, а не особняки. Одна из причин довольно тривиальная. Как правило, эти лица бывают в Армении эпизодически, один или два раза в год. Поэтому жилье нередко предоставляется ими в аренду. Квартиру же проще сдать по найму, чем огромный особняк.
В контингенте иностранных покупателей и продавцов квартир, велика доля граждан России – соответственно 55% и 81%. Такая же картина по особнякам (индивидуальным домам). Можно предположить, что часть «россиян» - продавцов жилья, это наши бывшие граждане, принявшие гражданство России. Такое же предположение можно сделать и для других стран, в которые эмигрируют жители Армении.
В целом в Армении, в отчетном I полугодии, иностранцами было куплено 259 квартир, а продано почти в 2 раза больше – 504 квартиры (в ряде случаев обе стороны - и покупатель, и продавец, могут быть иностранцами). Всего же в нашей стране было осуществлено 7029 сделок по купле-продаже квартир, то есть на порядок больше. Возникает резонный вопрос: так ли уж велико влияние иностранцев на формирование цен?
Правдоподобнее выглядит другая версия. Три года назад «социальный лифт» (который до этого несколько затормозился) вновь заработал на полную мощность. После смены власти, появился новый слой элиты, представители которой пожелали улучшить свои жилищные условия. Этот фактор, как следует полагать, имеет больше воздействия на рынок недвижимости, чем спрос иностранцев.
Издавна имеется и другой фактор. Как известно, возможность купить жилье по «дешевке», стимулирует местных богачей инвестировать денежный капитал в сферу недвижимости. Ну, а потом приобретенное жилье можно сдать в аренду. Судя по многочисленным объявлениям в Интернете, доход от этого немалый. Стоимость аренды квартиры, в центре Еревана, нередко доходит до нескольких тысяч долларов США в месяц.
В заключение отметим, что в мировой практике одним из методов отмывания «грязных» денег, являются операции с недвижимостью. Исключением ли, в этой всемирной практике, является наша страна, можно лишь гадать.
Смбат Григорян
