Любопытно перелистать страницы изданий, специализированных на объявлениях граждан и организаций. Как правило, в них цены продаваемого жилья собственниками редко указываются. А если указываются, то, опять же, как правило, по сравнительно дешевому жилью. По квартирам же элитарного центра, а также особнякам красуется многозначительная надпись - «цена договорная»…

Причин засекречивания этой «страшной тайны» сразу две. Во-первых, продавец надеется при торгах с покупателем заключить наиболее выгодную для себя сделку, заранее не ограничивая себя рамками цены. Во-вторых, сами цены настолько высокие, что владелец жилья не хочет «засветиться», получив огромную сумму денег. Да и негуманно обнародовать цену, ибо рядовые граждане грохнутся в обморок, узрев цифру с шестью нулями. В долларах, естественно…

Перенесемся лет на двенадцать назад, в 2000 год. Тогда в Ереване было продано свыше 600 особняков (всего по стране – почти 1,6 тыс.), а декларированная цена сделки колебалась от $12,8 тыс. до $15,0 тыс. (при курсе доллара в 540 драмов). Конечно, с позиции нынешних цен давние показатели выглядят довольно скромно…

Но, не будем забывать, что в те времена надлежащего контроля над декларируемыми ценами не было, и продавцы с покупателями манипулировали ими, как хотели. Кстати, в этом же году 1 квадратный метр площади особняка стоил в столице чуть менее 60 тыс. драмов. Ныне, в августе текущего года – почти 411 тыс. драмов.

В этом же месяце количество сделок по купле-продаже особняков в стране сократилось, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, на 19,5%, в том числе в Ереване – на 1,6%. Конечно, месяц слишком малый период времени для фундаментальных выводов, да и полтора процента для столицы не решающие цифры. Ведь в указанном месяце в Ереване было продано 126 домов, так что упомянутые полтора процента составляют всего лишь два особняка. 

На фоне долгосрочной тенденции снижения рыночных цен особняков относительное подорожание последних связано со структурными сдвигами в предложении. Для столицы последних двух десятилетий указанные сдвиги выражались в постепенном росте в предложении доли вновь построенных особняков.

В столице, особенно в центральных районах, за два десятилетия было приобретено и снесено немало старых «особняков». А на высвободившемся месте новые владельцы возвели здания улучшенной планировки, с большей этажностью и квадратурой, нередко с дорогостоящими архитектурными деталями. В стиле дворцов эпохи Людовика XIV, когда процветало помпезное барокко. Понятное дело, часть новых построек, впоследствии вовлекаясь в продажу, последовательно увеличивала среднюю цену.

Давно замечено одно интересное обстоятельство – с легкостью нажитый капитал с такой же легкостью тратится. К примеру, риелторы в ряде развитых стран с удивлением констатируют, что свежеиспеченные набобы из стран СНГ покупают у них недвижимость, практически не торгуясь. 

Причем «новые русские» (к коим иностранцы причисляют граждан стран СНГ) платят бешеные деньги за жилье в самых престижных районах, самых престижных городов мира. Вполне возможно, что данный подход присутствовал и на родине «новых…». И тем самым способствовал формированию фантастических цен на недвижимость в городах, особенно столицах стран постсоветского пространства. Не стала исключением и Армения.

Ныне с ценами особняков, как и квартир, создалась интересная ситуация, в основном связанная с курсом доллара в Армении. Для справки: в августе текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года, зелененькая банкнота укрепилась на 43,7 драма, или же на 11,9%.

Несведущие в нюансах рынка недвижимости в нашей стране зададутся вопросом, какое отношение иностранная валюта имеет к цене «родных» особняков?!  Самое прямое, если учесть, что при заключении сделок по купле-продаже жилья их участники нередко (а может, и довольно часто…) оперируют именно этой валютой.

Для корректных сравнений Государственный комитет кадастра недвижимости использует понятие «стандартного особняка», который представляет из себя строение в 250 квадратных метров, с приусадебным участком в 400 квадратных метров. При этом в цену «квадрата» площади дома пропорционально входит и стоимость земельного участка.

Итак, в Ереване за год средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади стандартного особняка повысилась на 4,0 тыс. драмов. В разрезе административных районов столицы наибольшее подорожание наблюдалось в близлежащем к центру местечке «Нор-Мараш» - на 15,9 тыс. драмов за «квадрат», затем следовал «Канакер-Зейтун», с приростом в 12,9 тыс. драмов. На третьем-четвертом местах, с разницей в десятые доли, расположились районы «Кентрон» и «Шенгавит». Первый, как известно, лидирует по стоимости жилья в столице, а второй, будучи окраиной, плетется в аутсайдерах.

В пересчете на доллары средние рыночные цены в августе текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, снизились по всем без исключения административным районам столицы. Что поделать, на фоне хилого роста цен на жилье доллар в этом периоде укрепился стремительнее. Ниже приводится величина абсолютного  спада в средней рыночной стоимости стандартного особняка в долларах. 

Наибольший обвал цен особняков в долларах зафиксирован по элитарному району «Кентрон» - в среднем на $26,1 тыс., затем следует «Давташен» - на $24,8 тыс., «Эребуни» - $24,4 тыс., и «Арабкир» - на $21,9 тыс. Но, несмотря на столь заметный спад, рыночная стоимость особняков в столице Армении продолжает оставаться высокой.

Многие, знакомые с объявлениями о продаже особняков в европейских странах, не верят глазам своим. Оказывается, встречаются варианты, когда европейская вилла с огромной лужайкой перед фасадом дешевле отечественного особняка, еле втиснувшегося между своими собратьями. Если средний, по сути, стандартный особняк в центре столицы стоит почти треть миллиона долларов, то какова стоимость дорогих «дворцов»?

Альберт Хачатрян