За одним-единственным исключением, средняя стоимость жилья в периферийных городах уменьшается по мере удаления от столицы. Фактор «провинциального города», несомненно, играет свою роль на рынке недвижимости.

Другим фактором, несомненно, являются доходы, в том числе заработная плата занятого населения. Понятно, что уровень зарплаты и масштабы занятости в частном секторе в определенной степени характеризуют активность предпринимательской деятельности в конкретном городе, и сами предприниматели также являются потенциальными покупателями жилья, причем с более солидным «кошельком», чем рядовые наемные работники.

Однако бедность, низкие доходы, высокий уровень безработицы в провинциальных городах предполагают и низкую стоимость тамошних квартир и «особняков».

Конечно, на среднюю зарплату трудно прожить, не то что купить жилье, но все же приведем кое-какую информацию. Максимальный уровень среднемесячной номинальной заработной платы имеется не в Ереване, а в области Сюник (в апреле - 190,6 тыс. драмов, включая социальные выплаты работодателем).

Все в курсе, что у дислоцированных в этой области промышленных предприятий с иностранным капиталом фонд заработной платы в расчете на работника сравнительно высокий для нашей страны. Другой вопрос, сколько в области наемных работников, где они дислоцированы в своей массе, и, что немаловажно, как именно распределяется этот фонд... 

В том же Сюнике, по состоянию на конец 2011 года, имелось 21,1 тыс. квартир, или 4,8% от республиканского фонда. По отношению к средней по Еревану рыночной цене 1 квадратного метра площади квартир максимальный показатель из городов Сюникской области в мае текущего года имелся в относительно благоустроенном Горисе (45%).

Наименьшее соотношение к среднереванскому, причем не только для Сюника, но и для всей страны, зафиксирован в Дастакерте (всего лишь 3%), чисто условном «городе», затерявшемуся на восточном склоне Зангезурского хребта. 

Самые же дорогие квартиры в провинции наличествуют в небольшом курортном городке Цахкадзор, Котайкской области. Этот живописный уголок природы, расположенный в часе езды от столицы, притягивает иногородних покупателей жилья. Жилищный фонд городка, по состоянию на конец 2011 года, состоит из 600 особняков и 166 квартир (со средней площадью 62,7 квадратных метра). Ограниченность фонда квартир, на фоне иногороднего спроса, способствует высокой их стоимости.

Средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади цахкадзорских квартир составила в мае 292,5 тыс. драмов, что выше среднеереванского показателя на 8%. Стандартная квартира в этом городке стоит свыше 18,3 млн. драмов, или же в эквиваленте $44,1 тыс. Средняя стоимость тамошней квартиры в драмах за год не изменилась, а вот в долларах США, вследствие изменения курса валют в Армении, сократилась на $2 тыс.

В целом же рынок квартир в провинциальных городах в мае текущего года характеризовался, по отношению к маю прошлого года, ростом количества сделок по купле-продаже - на 13%. Всего в этом месяце было продано 322 квартиры. Для сравнения: в мае 2011 года данный показатель составил 315 квартир, а в этом же месяце далекого уже 2007 года – 453 квартиры.

Таким образом, в долгосрочном плане имелся ощутимый спад покупательского спроса, а в краткосрочном – некоторый его рост. Любопытно, что в среднем на каждый город приходится менее десяти сделок по купле-продаже квартир за месяц. В реальности, конечно, где-то было продано побольше, а где-то вообще имелся нулевой результат...

В драмах подорожание квартир, судя по данным Государственного комитета кадастра недвижимости, зафиксировано по 45 городам. В трех городах, включая указанный выше Цахкадзор, стоимость за год осталась неизменной. В долларовом эквиваленте, из 48 городов страны в 25 городах средние рыночные цены 1 квадратного метра площади квартир в мае текущего года, по сравнению с маем прошлого года, снизились, а в остальных повысились.

С чем связан рост цен на квартиры в провинциальных городах, можно лишь гадать, хотя относительно этого явления имеется предположение, связанное с нюансами в методологии расчетов.

Вполне возможно, что в том же Дастакерте, с его фондом всего лишь в 84 квартиры, в мае сделок по купле-продаже не имелось, и Государственным комитетом кадастра недвижимости за основу была принята именно цена предложения. Сверхмалая же ликвидность жилья в этом «городе» привела к снижению продавцами-собственниками без того чисто символической стоимости своих квартир...

В нижеследующей таблице представлены средние рыночные цены на квартиры в городах Армении, в долларовом эквиваленте. Вследствие округления цифр расчетные данные спада (роста) цен могут не совпадать на единицу.

Альберт Хачатрян