Очередная информация Государственного комитета кадастра недвижимости Армении относится к разряду сенсационных. Судя по данным за апрель, в Ереване количество сделок по купле-продаже квартир увеличилось в годовом исчислении на 18,9%, а особняков – на все 39,1% (!).

Проще говоря, если по особнякам в апреле прошлого года имелось 87 сделок по купле-продаже, то в апреле текущего года – уже 121 сделка. Вызывает удивление тот факт, что рост покупательского спроса не вызвал адекватного подорожания жилья, как по квартирам, так и особнякам. Для наглядности в нижеследующей таблице приведена «динамика» средней рыночной цены 1 квадратного метра площади особняков за год, в разрезе административных районов столицы.

Если в столице по квартирам имелся чисто символический рост рыночных цен (на 0,8%), то по особнякам цены с математической точностью повторяют показатели годовой давности. Никакого сдвига ни в сторону роста, ни спада. Поэтому, при анализе надо учесть особенности методики определения цен Государственным комитетом кадастра недвижимости. Помимо цен, формирующихся в ходе сделок по купле-продаже жилья, «кадастром» учитываются также цены предложения. Вот именно этот момент и дает возможность эффективно манипулировать ценами.

Заметим, что приводимые «кадастром» цены особняков условные. Стоимость их сведена к средней цене 1 квадратного метра площади стандартного особняка (площадью в 250 квадратных метров), включающего в себя также стоимость земельного участка в 400 квадратных метров.

Определенный интерес представляет сравнение данных Госкомитета кадастра недвижимости с ценами предложения жилья в многочисленных объявлениях продавцов. К примеру, по официальным данным, цена особняка в элитарном районе столицы «Кентрон» в апреле текущего года составила в эквиваленте $1141 за 1 квадратный метр площади.

Между тем средняя цена предложения (по выбранной из объявлений группе особняков в этом же районе, по параметрам близким к стандартному) составила ровно $930 за «квадрат». При этом надо учесть одно немаловажное обстоятельство: как правило, при переговорах с покупателями продавцы могут снизить цены. 

Если данные Госкомитета кадастра недвижимости о динамике сделок по купле-продаже жилья достоверные, то возможно одно здравое объяснение этого «феномена». А именно – люди в массовом порядке продают свою собственность по бросовым ценам, а граждане с достатком пользуются уникальной возможностью приобрести дополнительное жилье по низким ценам. 

Смбат Григорян