В июле текущего года средняя рыночная цена 1 квадратного метра особняков в Ереване повысилась на 2,0 тыс. драмов, или же на 0,7%. Однако было бы ошибочным, на основе этих незначительных сдвигов, делать выводы о подорожании собственных домов. Ведь рынок жилья в Армении за последние годы характеризуется как раз снижением цен.

Вначале укажем, что понятие «стандартный особняк» включает в себя строение площадью 250 квадратных метров, с приусадебным участком в 400 квадратных метров. Цена 1 квадратного метра площади строения (то есть собственно дома) пропорционально включает в себя и стоимость приусадебного участка. Таково основное отличие стоимости особняков от цены квартир.

Если сравнивать рыночную стоимость «квадрата» площади особняков  с аналогичным показателем квартир, то заметно, что чрезмерных различий не имеется. Так, в июле текущего года в столице республики средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади составила по особнякам 275,6 тыс. драмов, или же $668 по курсу валют в Армении. По квартирам же эти показатели составили 258,4 тыс. драмов, или же $626. Понятно, что имеющаяся разница между ценами предопределяется стоимостью земельного участка особняка. 

Итак, средняя рыночная цена стандартного особняка в столице, по данным за июль текущего года, составляла в эквиваленте $167 тыс., в то время как стоимость стандартной квартиры в 63,1 квадратных метров – $39,5 тыс. Нетрудно догадаться, что столь огромная разница вызвана столь же огромной разницей в их площади.

Так же понятно, что стоимость особняков в элитарном центре - самая высокая в столице. Так, в июле текущего года средняя рыночная цена стандартного особняка в административном районе «Кентрон» составляла в эквиваленте $281 тыс., или же в 1,6 раза превышала средний по Еревану показатель. Нелишне добавить, что в реальности цена может быть выше или ниже, в зависимости от фактической площади дома и прилегающего участка.

Особняк с рыночной стоимостью в полмиллиона долларов, и даже намного выше, не является редкостью в стране. Снятие ограничений советского периода времени, как по площади, так и этажности собственных домов, привели к реализации буйных фантазий как владельцев особняков, так и нанятых ими архитекторов.

Поражали и масштабы жилищного строительства за счет средств «населения», выражающиеся в недавнем прошлом сотнями миллиардов драмов ежегодно. Так и появились особняки, которые мало чем отличаются от дворцов европейской знати времен ренессанса.      

Напомним, что в годы строительного бума в столице была широко распространена следующая практика: владелец будущего особняка приобретал земельный участок с расположенным на нем скромным домом полувековой давности, начисто сносил последний, и на высвободившейся территории возводил свое «строение». Которое, естественно, по стоимости было намного дороже своего предшественника. Поэтому показатель средней рыночной цены купли-продажи особняков в указанном периоде испытывал влияние данного фактора.

Ныне, когда в структуре сделок по купле-продаже особняков в столице повысилась доля новых строений, этот фактор имеет уже свое, прямо противоположное первому фактору, влияние. Общая тенденция снижения цен на жилье, таким образом, несколько сдерживалась структурными сдвигами в сделках по купле-продаже особняков.

Свое влияние на цену, выраженную в драмах, оказывает наблюдаемое за последние годы укрепление курса доллара США в Армении. Не секрет, что у нас многие сделки по купле-продаже жилья осуществлялись зелененькими банкнотами. То, что у определенного контингента наших граждан порядочное количество «излишней» инвалюты, подтверждается данными о структуре вкладов населения в коммерческих банках.

Хотя Государственный комитет кадастра недвижимости представляет эти показатели в драмах, это отнюдь не означает, что и поныне при сделках по купле-продаже жилья не используются доллары. К тому же, если даже отдельные сделки осуществляется в драмах, сказываются давние «традиции» оценки стоимости жилья в заморской валюте.

Исходя из этих предположений, приходим к выводу о том, что реальная рыночная цена особняков понизилась. Эта гипотеза подтверждается резким сокращением выраженной в долларах цены столичных особняков, что наглядно иллюстрируется нижеследующим графиком. Отметим, что цены в долларах рассчитаны по курсу валют соответствующего месяца.

Итак, если при сделках платежи осуществляются в долларах, то продавцы намного проигрывали, а покупатели, наоборот, сэкономили порядочную сумму. Так, по элитарному району столицы «Кентрон» цена стандартного особняка снизилась за год на $31,8 тыс., а в среднем по Еревану – на $19,4 тыс.

Таким образом, ныне при покупке жилья счастливые обладатели баксов имеют неоспоримое преимущество перед владельцами сумм в драмах. Несомненно, этот факт, наряду с прочим, может стимулировать покупательский спрос иностранцев, желающих обзавестись жильем в Армении.

Альберт Хачатрян