Ереван, вне сомнения, наиболее динамично развивающийся рынок жилья в Армении. За долгие десятилетия урбанизация привела к заметному оттоку части жителей провинции в бурно развивающуюся столицу. К этому же добавился естественный рост населения нашего мегаполиса. В итоге более половины республиканского фонда квартир (55,8%) и свыше одной трети особняков (35,8%) ныне падает на долю столицы.

В октябре текущего года в столице было зарегистрировано 159 сделок по купле-продаже особняков, что превысило показатель аналогичного месяца прошлого года на 45,9%. То есть прирост составил около полусотни домов. В принципе немало, для одного месяца, и при фонде особняков в столице в 54,7 тыс. единиц. 

Чтобы понять суть этого локального феномена, рассмотрим динамику курса доллара в Армении за этот же период. Так, в октябре текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, доллар «укрепился» на 30 драмов, или же на 8,0%. Поэтому, несмотря на рост рыночной стоимости особняков в драмах, в долларовом эквиваленте цены их снизились. Вначале приведем, в графическом виде, показатели прироста (спада) рыночных цен 1 квадратного метра площади особняков в разрезе административных районов Еревана.

Наибольший прирост средней цены 1 квадратного метра площади особняков отметился в дорогостоящем, по части жилья, центре столицы – районе «Кентрон» - на 12,5 тыс. драмов. Затем следует близлежащий к центру район «Норк-Мараш» (рост на 12,2 тыс. драмов) и окраина «Канакер-Зейтун» (10,2 тыс. драмов).

Однозначно воспринимать указанный рост цен, как собственно подорожание жилья, было бы ошибкой. На рынке жилья столицы происходят структурные сдвиги, связанные с последовательным замещением «старого» фонда особняков новыми постройками. Этот процесс и способствует механическому росту цен.

Другим фактором, как указывалось выше, послужил рост курса доллара. Последним нередко (а может, часто…) оперируют при купле-продаже жилья обе стороны сделки.

Так вот, если средние рыночные цены из драмов перевести в доллары, то мы получим совершенно иную картину. Фактически, в долларовом эквиваленте особняки не подорожали, а подешевели!

Для наглядности изменений в ценах рассчитаем рыночные цены стандартного особняка, которые включают в себя стоимость 250 квадратных метров площади строения и 400 квадратных метров приусадебного земельного участка.

Тем из читателей, которые предпочитают более точные расчеты площади жилья, сообщим, что по последним данным (за 2011 год), фактическая средняя площадь особняков в Ереване составила 160,5 квадратных метров, то есть почти в 1,6 раза меньше абстрактного «стандартного» строения.

Альберт Хачатрян