В ноябре текущего года средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в столице Армении возросла, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, на 6,2 тыс. драмов. Однако не следует обманываться повышением цены в драмах. Автор этих строк неоднократно отмечал, что при сделках в качестве средства платежа нередко (а может, и довольно часто...) используется доллар США. В долларовом эквиваленте цена квартир за последние годы неуклонно падает...

Для тех же, кто сомневается в реальном спаде цен, приведем кое-какие данные. Вначале отметим, что на любом товарном рынке цены определяются соотношением спроса и предложения. Чем выше спрос, тем выше цена, и, наоборот, при сокращении платежеспособного спроса цены на товар начинают снижаться. Жилье является тем же товаром, и формирование цен на него определяется этим же механизмом.

Имеются, конечно, субъективные моменты, как, к примеру, сговор между продавцами или покупателями, а также тривиальные спекуляции. Но рынок жилья в столице Армении имеет одну специфику – продавцов намного больше, чем покупателей, и сговор между первыми практически исключен. В известной степени возможно влияние на цену посредников, представленных многочисленными индивидуальными брокерами и риэлтерскими конторами, кровно заинтересованными во вздувании цен на жилье. Ведь в этом случае сумма комиссионных от сделок возрастает.

Теперь о ситуации на рынке квартир в столице: в ноябре текущего года количество сделок по купле-продаже сократилось, по сравнению с октябрем этого же года, на 21,1%. Этот спад оппоненты могут скинуть на фактор сезонности покупательского спроса. Однако в прошлом году наблюдалась прямо противоположная картина: в ноябре, по сравнению с октябрем, количество сделок по купле-продаже квартир не уменьшилось, а увеличилось -на 4,1%.

Во всяком случае, чтобы исключить фактор сезонности, сравним отчетный месяц с аналогичным месяцем прошлого года. В данном случае спад количества сделок по купле-продаже (на 17,6%) уже не оставляет сомнений в сокращении покупательского спроса.

Это отнюдь не ноябрьский феномен, что подтверждается данными за более длительный период времени: в январе-ноябре текущего года количество сделок по купле-продаже квартир в столице сократилось, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 9,8%.

За год в Армении доллар США «потяжелел» на 18,64 драма, что, в свою очередь, отразилось на цене квартир, выраженных в отечественной валюте. То есть возник искусственный рост стоимости жилья, выраженной в драмах. Между тем в зелененьких налицо спад рыночных цен на квартиры почти по всем административным районам столицы, за исключением окраин «Канакер-Зейтун», «Шенгавит» и «Малатия-Себастия» (рост от $4 до $9 за «квадрат» площади). 

В результате средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в столице за год снизилась на $16, причем грандиозный спад наблюдался по элитарному району «Кентрон» - на $134 за тот же «квадрат». Кстати, колебания цен в разрезе административных районов Еревана наводят на вывод о смещении покупательского спроса с дорогостоящего жилья в районе «Кентрон» на более доступные по цене квартиры в ряде окраин.

Заинтересованные в купле-продаже квартир в Ереване граждане могут почерпнуть нужную информацию из нижеследующих графиков и таблицы. Заметим, что производные показатели таблицы могут не совпадать по десятичным знакам вследствие их округления.

Альберт Хачатрян