По данным официальной статистики, в феврале текущего года средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в Ереване повысилась, по сравнению с февралем прошлого года, на 17,9 тыс. драмов, или же почти на 7,2%.

Такой ощутимый рост, последовавший после длительного спада в ценах на жилье, заставляет призадуматься. Ведь все в курсе, что ранее рыночные цены недвижимости были мыльными пузырями, которые лопнули после кризиса в экономике Армении в 2009 году.   

Никоим образом не подвергая сомнению официальные данные, все же отметим один нюанс, связанный с ценой сделки по купле-продаже недвижимости. В ряде случаев ни продавец, ни покупатель жилья особо не заинтересованы в декларировании истинной цены, если она чрезмерно высокая. То есть реальная цена может быть выше указываемой в документах купли-продажи. То есть, в зависимости от честности покупателя и продавца, может колебаться на различные величины.

Средняя цена, конечно, абстрактная величина, и эта абстрактность возрастает при большой поляризации и высокой плотности на полюсах показателей. Но, все же, приведем средние показатели по официальным данным, и конкретные рыночные цены предложения по отдельным районам столицы. Заметим, что, как правило, рыночные цены квартир продавцами указаны не в национальной валюте, а в долларах. Учтем это немаловажное обстоятельство, могущее пролить свет на темное царство рынка недвижимости…

Итак, по официальным данным, средняя рыночная цена площади квартир в феврале составила в столичном районе «Кентрон» $1042 в эквиваленте. Если рассчитать тот же показатель по двум квартирам, наугад выбранным из электронных объявлений в мировой паутине, то в этом же районе цена «квадрата» составила соответственно $1455 и $1649, то есть в 1,4-1,6 раз выше средней.

В районе «Малатия-Себастия» средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир составила в феврале, по официальным данным, $579,  а вот по наугад выбранной квартире - $850. То есть почти в 1,5 раза дороже…

Многие граждане, продающие или покупающие недвижимость, обвиняют посредников в искусственном повышении цен. Таковой момент вполне вероятен, если оплата услуг брокера определяется в процентах от стоимости продаваемого объекта. Поэтому цены в объявлениях, размещенных на специализированных по недвижимости сайтах, или же в периодических издания, особого доверия не вызывают…  

Конечно, лучше всех на вопрос относительно нежданного повышения рыночных цен на столичные квартиры ответят специалисты – индивидуальные брокеры и работники риелторских контор.

Хотя это к прямой теме не относится, все же отмечу странное желание «некоторых» отечественных агентств недвижимости уклоняться от ответов на невинные вопросы. О том, что эти вопросы не являются страшной коммерческой тайной, свидетельствуют, к примеру, многочисленные аналитические публикации российских риелторов. Но, у нас есть, конечно, лучшие примеры.

В одной из риелторских контор просто рассмеялись, услышав о «повышении цен». Мол, на рынке ситуация такая, что даже мечтать не приходится об этом. Покупателей маловато, по сравнению с целой армией продавцов недвижимости. А цены повышаются тогда, когда имеется прямо противоположное соотношение.

Обстоятельную информацию предоставило другое агентство недвижимости – ООО «Барс». Правда, с понятной оговоркой, что сказанное относится к тем фактам, с которыми фирма сталкивалась в ходе своей деятельности. А фирма эта довольно известная, и масштаб деятельности у нее немалый…

Так вот, по мнению директора агентства «Барс» Марины Чатинян  за последние годы покупательский спрос на рынке недвижимости явно не отличался активностью. Причем, как подчеркнула моя собеседница, с ее мнением согласны все те ее коллеги, с которыми она сотрудничает. Да и ныне прогресса на рынке нет. Все еще ощущаются последствия кризиса в этой сфере, и стоимость жилья в целом не повышается.

Марина Чатинян согласилась с предположением автора этих строк, что в январе-феврале количество сделок по купле-продаже жилья минимальное в календарном году, в силу чего фактор случайности в динамике цен довольно высок. Могут быть, имелись какие-то сдвиги в структуре спроса, выраженные в росте доли «богатых» покупателей. Ведь само количество сделок по купле-продаже квартир в феврале текущего года практически осталось на уровне февраля прошлого года (рост на символические  0,2%).   

Интересную точку зрения на «рост» рыночных цен в феврале озвучил специалист агентства недвижимости «Каскад Риелти». По его мнению, это явление может быть связано с… теплой зимой, конкретнее, с высокой температурой воздуха в том же феврале. Здесь свою роль играет психология покупателя, предпочитающего для сделок «летние» климатические условия. Но, повторим, количественный рост сделок по купле-продаже был на уровне пятой доли процента. То есть почти нулевой.   

Что касается сирийских беженцев, которые якобы в массовом порядке приобретают жилье в Ереване (и тем самым способствуют росту цен), то все без исключения специалисты начисто отвергли такое предположение. Так что «фактор беженцев» просто отсутствует на рынке недвижимости.

Есть и другое объяснение официально представленного роста цен. Если последние из драмов перевести в доллары, то картина на рынке столичных квартир несколько меняется. Так, в феврале текущего года, по сравнению с февралем прошлого года, средняя рыночная цена «квадрата» квартир увеличилась на $15, или же «лишь» на 2,3%. Как видим, подорожание в зелененьких не столь уж значительное…

В нижеследующем графике приводится динамика средней рыночной цены «квадрата» квартир в административных районах, отличающихся высокой стоимостью жилья. По другим административным районам Еревана линия диаграммы примерно та же самая, но с низким уровнем по вертикальной оси.        

Альберт Хачатрян