В городских общинах Армении насчитывается чуть менее 152,8 тыс. особняков, или как говорят в народе, «собственных домов», именуемых так в противоположность бывшим уже «государственным квартирам». Из этого фонда на долю Еревана приходится 35,8%, то есть свыше одной трети.

Затем, с большим разрывом, следует область Лори (13,9%), Ширак (11,1%) и Гегаркуник (8,5%). Минимальная доля в общем количестве особняков городских общин страны имеется в Вайоц Дзоре (1,2%), одной из наименее урбанизированных областей страны, отличающейся малой численностью населения.

В мае текущего года в стране было зарегистрировано 386 сделок по купле-продаже особняков, что на 16,4% меньше показателя мая прошлого года. При этом в столице было продано 122 особняка (спад за год на 2,4%), а в областях – 264 особняка (спад на 21,7%).

Несмотря на сокращение покупательского спроса, средняя цена в драмах 1 квадратного метра площади особняков в Ереване за год увеличилась, судя по официальным данным, на 12,5 тыс. драмов. Из 46 провинциальных городов Армении, по которым приводятся официальные данные, средние цены особняков повысились по 43 городам, а в трех (Цахкадзор, Туманян и Дастакерт) остались на уровне мая прошлого года. То есть по рынку «собственных домов» представлена точно такая же ситуация со спросом-предложением и ценами, что и по квартирам.  

Как известно, ликвидность жилья в периферии заметно меньше, чем в столице. Не случайно коммерческие банки страны довольно неохотно принимают в качестве залога под кредит тамошнюю недвижимость.

Под влиянием целого комплекса факторов разрыв в ценах на жилье между Ереваном и провинциальными городами довольно ощутимый. Единственным исключением, как по особнякам, так и по квартирам, является курортный городок Цахкадзор, в котором средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади «собственных домов» на 18,4 тыс. драмов (или же 6,4%) выше среднего показателя Еревана.

Учтем, что согласно методологии расчетов Государственного комитета кадастра недвижимости, цены приводятся в расчете на условный особняк. Для столицы это строение площадью в 250 квадратных метров, с земельным участком в 400 квадратных метров, а для провинциальных городов – строение в 200 квадратных метров, с приусадебным участком в 1000 квадратных метров. При этом стоимость земельного участка включается в цену «квадрата» площади особняков. Поэтому при сравнении цен надо учесть это немаловажное обстоятельство.

Заметим, что фактическая средняя площадь столичных особняков, по данным на конец 2011 года, составляла 160,5 квадратных метров. Средняя площадь «собственных домов» в провинциальных городах составила на ту же дату 154,8 квадратных метров, что довольно близко к столичному показателю. В итоге получается, что «условный особняк» по квадратуре намного больше усредненного фактического показателя, и, если подсчитать его полную стоимость, она будет искусственно завышенной.

Если перевести средние цены из драмов в доллары США, по курсу соответствующего периода, то картина, по сравнению со стоимостью в драмах, кардинально меняется. В зелененьких средняя рыночная цена 1 квадратного метра особняков за год снизилась в 29 городах, а в двух осталась на уровне показателя мая прошлого года (см нижеследующую таблицу). В столице же, по официальным данным, имелся символический рост, в размере 60 центов США за «квадрат».

Очередной виток инфляции, ознаменовавшийся резким ростом тарифов на природный газ и электроэнергию в начале июля, внесет свои коррективы на рынок недвижимости в Армении. Общее подорожание жизни стимулирует рост предложения жилья, на фоне сокращения (или, в лучшем случае, постоянного по величине) покупательского спроса. В результате цены на жилье, в том числе «собственные дома», неминуемо снизятся.

Альберт Хачатрян