Официальные данные о средних рыночных ценах жилья в Армении (особенно столичного) давно уже вызывают недоумение независимых экспертов и специалистов риелторских контор. Исключением не явились показатели сентября (данные по административным районам Еревана приведены в нижеследующей таблице). 

Вначале укажем, что все сравнения выполнены на основе данных Государственного комитета кадастра недвижимости, без всяких корректировок или оценок. Итак, за год максимальный абсолютный рост цен имелся по административному району «Нор-Норк» - на 14,3 тыс. драмов за квадратный метр площади квартир (или же на 6,0%).

Минимальный же рост был зафиксирован в районе «Канакер-Зейтун» - на 8,2 тыс. драмов за квадрат (на 3,0%). В элитарном районе «Кентрон» квартиры подорожали «лишь» на 2,3%. Однако, учтем, что наибольшее содержание процента имеется как раз по этому району. Так что в абсолютном выражении прирост цен в районе «Кентрон» не столь уж мал – 9,8 тыс. драмов за 1 квадратный метр площади квартир.

Подобное подорожание возможно лишь при расширении контингента покупателей жилья, и росте их платежеспособности. Проще говоря, если бы бедность в стране успешно преодолевалась, и социальные группы населения поэтапно перемещались бы вверх по рейтингу благосостояния.

Так вот, министр финансов 28 октября заявил, что с прошлого года уровень бедности в стране сокращается по сей день, и выразил уверенность, что этот процесс продолжится и в будущем году. По его словам, в 2011 году этот показатель составлял 35%, и, по оценке (данные пока что не обобщены), в прошлом году снизился до 32-33%.

Как известно, критерием бедности у нас является стоимость минимальной потребительской корзины, структура и методология расчета которой оставляет желать лучшего. Так что более верное представление можно получить, скажем, из сопоставления динамики среднемесячной номинальной заработной платы и индекса потребительских цен. В прошлом году, судя по данным официальной статистики, средняя зарплата на 2,5 процентных пунктов опережала инфляцию.

В январе-сентябре текущего года это соотношение диаметрально изменилось – инфляция на 1,6 процентных пунктов превысила прирост среднемесячной номинальной заработной платы. Укажем, что эта разница еще более усилилась за последние месяцы, и в сентябре составила уже 2,4 процентных пунктов. То есть шансы пролетариев на приобретение жилья еще более ухудшились.

Конечно, на среднюю, а тем более низкую зарплату жилье не купишь, даже с ипотекой. Для справки: в отдаленной окраине столицы «Нубарашен», с его сверхнизкими для Еревана ценами, стоимость «квадрата» квартир в полтора раза превышала среднюю зарплату (за вычетом налога с доходов).

Что касается контингента покупателей из обеспеченных слоев нашего общества, то они в массе своей успели обзавестись жильем. Социальный лифт у нас буксует, и класс богатых навряд ли расширяется за счет новых групп наших граждан, в определенном смысле - потенциальных покупателей на рынке недвижимости.

По официальным данным, в сентябре текущего года количество сделок по купле-продаже квартир в столице сократилось, по сравнению с августом, на 9,7%. А вот в годовом исчислении этот показатель увеличился на 49,7% (то есть почти в полтора раза!). Между тем динамика цен явно не «отреагировала» на эти сдвиги в покупательском спросе.

Если исходить из этих данных, то рост рыночных цен за год абсолютно неадекватен столь резкому росту покупательского спроса. Далее, заметное сокращение количества сделок по купле-продаже квартир в сентябре, по сравнению с августом, практически не отразилось на текущих ценах. Наоборот, за месяц в отдельных районах столицы, на фоне сокращения покупательского спроса,  был зафиксирован даже рост цен. Чисто символический, но все же рост, а не спад.

Альберт Хачатрян