В прошлом году в Ереване было осуществлено почти 11,1 тыс. сделок по купле-продаже квартир. По сравнению с предыдущим, 2020 годом, этот показатель увеличился более чем в 1,3 раза. 

Но, надо учесть, что в базисном 2020 году, на рынке недвижимости (в том числе квартир) сказались два негативных фактора. С началом распространения в стране COVID-19, после введения с середины марта режима чрезвычайного положения, нормальный ритм рынка недвижимости серьезно нарушился.

К этому добавились тяжелые последствия 44-дневной войны в Арцахе, которые еще более ухудшили ситуацию на рынке недвижимости. В октябре-декабре 2020 года, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в Ереване количество сделок по купле-продаже квартир сократилось в 1,5 раза.  

Поэтому, если сравнивать показатели 2021 года, со «спокойным» 2019 годом, то сдвигов практически нет. Количество сделок по купле-продаже квартир в столице осталось почти на том же уровне, сократившись лишь на 1,4%. То есть рынок квартир вернулся на позиции 2019 года. 

Позитив ли это? Однозначно трудно ответить на этот вопрос. С одной стороны, многие семьи улучшают свои жилищные условия, пользуясь льготами по ипотеке. С другой стороны, нарастающая эмиграция способствует росту предложения недвижимости (в том числе квартир) в стране.

Состоятельные граждане, не находя применения своим денежным капиталам, нередко «инвестируют» их в недвижимость. То есть скупают жилье, хотя в нем не нуждаются. В этом отношении особенно популярны квартиры, которые легче сдать по найму, чем собственные дома. По официальным данным, в прошлом году в Ереване было сдано в аренду 905 квартир. Причем почти четверть (более 24%) из них пришлась на тот же «элитарный» район Кентрон. Здесь арендная плата достигает нескольких тысяч долларов США в месяц, так что выгода немалая.   

За три последних года, произошли некоторые сдвиги в продаже квартир, по административным районам столицы. В Ереване, по дороговизне жилья, лидирует «элитарный» район Кентрон, затем следует «престижный» Арабкир. В 2019 года их совместная доля, в общем количестве сделок по купле продаже квартир в столице, доходила до 39%. В прошлом году этот показатель снизился до 34%. Несмотря на этот спад, по количеству сделок указанные два района продолжают доминировать в Ереване (см. график).  

За последние годы регулятор публикует информацию об иностранных покупателях и продавцах недвижимости в Армении. Так как отдельно по столице данные по квартирам не приводятся, рассмотрим эту информацию по республике в целом.

Заметим, что рынок квартир в столице отличается большей динамичностью, чем в провинции. В прошлом году, из почти 17 тыс. сделок по купле-продаже квартир в Армении, более 11 тыс. сделок (или же свыше 70%) пришлось именно на Ереван. Поэтому информация по иностранцам в большей степени относится к столице, чем к провинции. Особенно по линии покупателей-иностранцев, которые предпочитают приобретать квартиры именно в Ереване.

В отчетном году доля иностранцев, в общем количестве сделок по купле-продаже квартир в Армении, составляла 12,1%. Этот процент распределяется следующим образом: 4,4% приходится на покупателей, а 7,7% - на продавцов. По численности, продавцы-иностранцы в 1,8 раз опережают покупателей-иностранцев. За четыре последних года, иностранные граждане в нашей стране купили 3259 квартир, а продали – 5856 квартир.

Кто же эти «загадочные» иностранцы? В прошлом году, из общей численности иностранцев, купивших в Армении квартиру, почти 56% оказались гражданами России. Затем следовали граждане США, с долей менее 15%. На все страны Евросоюза в целом пришлось чуть более 17%. Как предполагается, многие из этих граждан России, США и Евросоюза – представители наших диаспор в этих странах.

Из стран СНГ (кроме России) имелось 29 покупателей квартир в Армении, из Ирана - 33 покупателя, из Сирии – 3 покупателя. На группу «другие страны» (которые конкретно не приведены в информации) пришлось 24 покупателя. Кстати, особый интерес для общественности представляет вопрос: имеются ли среди покупателей граждане Турции? И не только квартир, но и других видов недвижимости - производственных зданий, сельскохозяйственных земель и т.д. Ясно, что этот вопрос нуждается в незамедлительном официальном ответе регулятора.  

В контингенте иностранцев, продавших квартиры в Армении, доля россиян уже превышает 79%. На втором месте граждане США, с показателем на порядок меньше - 7%. Высокую долю граждан России в продаже квартир, можно объяснить массовой эмиграцией тех жителей нашей страны, которые отказались от гражданства Армении, в пользу российского.

Эмиграция жителей Армении приводит к росту предложения жилья на вторичном рынке. При всех прочих равных условиях, это должно было способствовать снижению цен на «старые» квартиры. Однако динамика средних цен 1 кв. метра площади квартир по месяцам 2021 года (в официальной их версии), демонстрирует в основном рост. Такое возможно в случае опережающего роста продажи квартир в новостройках, которые дороже «старых» квартир.

В прошлом году, в Ереване, под ипотечный кредит было заложено 3102 квартир. Это на 828 квартир (или же почти в 1,4 раза) больше, чем было в 2020 году. Цели кредита, конечно, могут быть разные (скажем, капитальный ремонт имеющейся квартиры). Но, все-таки значительная часть предназначена для приобретения квартир, преимущественно в новостройках.      

Некоторое разнообразие в монотонный рост цен внес последний месяц года. Средние рыночные цены 1 кв. метра площади квартир в декабре, по сравнению с ноябрем, незначительно снизились - по районам Нор-Норк, Шенгавит  и Ачапняк (см. таблицу 1). В течение же календарного года (с января по декабрь включительно) наибольший рост имелся по району Кентрон, затем по Арабкиру.

Смбат Григорян