Նախորդ տարի Երեւանում իրականացվել է բնակարանների առուվաճառքի գրեթե 11.1 հազար գործարք։ Նախորդ՝ 2020 թվականի համեմատ այս ցուցանիշն աճել է ավելի քան 1.3 անգամ։

Սակայն պետք է հաշվի առնել, որ 2020 թվականի բազիսային տարում անշարժ գույքի (այդ թվում՝ բնակարանների) շուկայի վրա ազդել է երկու բացասական գործոն. անշարժ գույքի շուկայի բնականոն ռիթմը լրջորեն խախտվեց երկրում մարտի կեսերից COVID-19-ի տարածման կապակցությամբ ներդրված արտակարգ դրության հայտարարումից հետո։ Դրան գումարվեցին արցախյան 44-օրյա պատերազմի ծանր հետեւանքները, որոնք էլ ավելի վատթարացրին իրավիճակն անշարժ գույքի շուկայում։ 2020 թվականի հոկտեմբեր-դեկտեմբերին, նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ, Երեւանում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների թիվը նվազել էր 1.5 անգամ։

Ուստի, եթե համեմատենք 2021 թվականի ցուցանիշները «հանգիստ» 2019 թվականի հետ, ապա գործնականում փոփոխություններ չկան։ Մայրաքաղաքում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների թիվը մնացել է գրեթե նույն մակարդակի վրա՝ նվազելով ընդամենը 1.4 տոկոսով։ Այսինքն՝ բնակարանների շուկան վերադարձել է 2019 թվականի դիրքերին: Արդյո՞ք սա դրական է: Այս հարցին դժվար է միանշանակ պատասխան տալ։ Մի կողմից, շատ ընտանիքներ բարելավում են իրենց կենսապայմանները՝ օգտվելով հիփոթեքային արտոնություններից: Մյուս կողմից՝ աճող արտագաղթը նպաստում է երկրում անշարժ գույքի (այդ թվում՝ բնակարանների) առաջարկի աճին։

Ապահով քաղաքացիները, չգտնելով իրենց դրամական կապիտալի օգտագործումը, հաճախ դրանք «ներդնում» են անշարժ գույքի մեջ։ Այսինքն՝ նրանք անշարժ գույք են գնում, թեեւ դրա կարիքը չունեն։ Այս առումով հատկապես պոպուլյար են բնակարանները, քանի որ դրանք ավելի հեշտ է վարձակալել, քան սեփական տները: Պաշտոնական տվյալներով՝ նախորդ տարի Երեւանում վարձով է տրվել 905 բնակարան։ Ընդ որում, դրանց գրեթե մեկ քառորդը (ավելի քան 24 տոկոս) բաժին է ընկել նույն «էլիտար» Կենտրոն թաղամասին։ Այստեղ վարձավճարը հասնում է ամսական մի քանի հազար ԱՄՆ դոլարի, ուստի դա բավականին շահեկան է:

Անցած երեք տարվա ընթացքում մայրաքաղաքի վարչական շրջաններում բնակարանների առուվաճառքի մասով որոշակի տեղաշարժեր են նկատվել։ Երեւանում բնակարանների բարձր արժեքով առաջատարը Կենտրոն «էլիտար» թաղամասն է, որին հաջորդում է «հեղինակավոր» Արաբկիրը։ 2019 թվականին դրանց համատեղ մասնաբաժինը մայրաքաղաքում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների ընդհանուր թվում հասել է 39 տոկոսի։ Անցյալ տարի այս ցուցանիշը նվազել է մինչեւ 34 տոկոս: Չնայած այս անկմանը՝ այդ երկու թաղամասերը շարունակում են գերակշռել Երեւանում գործարքների քանակով (տե՛ս գրաֆիկը):



Վերջին տարիներին կարգավորիչը տեղեկատվություն է հրապարակում Հայաստանում անշարժ գույք օտարերկրյա գնորդների եւ վաճառողների մասին։ Քանի որ բնակարանների վերաբերյալ տվյալները մայրաքաղաքի համար առանձին չեն տրամադրվում, մենք այս տեղեկատվությունը կդիտարկենք ամբողջ հանրապետության մասով։

Նշենք, որ մայրաքաղաքում բնակարանային շուկան ավելի դինամիկ է, քան մարզերում։ Նախորդ տարի Հայաստանում բնակարանների առուվաճառքի գրեթե 17000 գործարքներից 11000-ից ավելի գործարքները (կամ ավելի քան 70 տոկոսը) բաժին են ընկել Երեւանին։ Հետեւաբար, օտարերկրացիների մասին տեղեկությունները ավելի շատ վերաբերում են մայրաքաղաքին, քան գավառին: Հատկապես՝ օտարերկրյա գնորդների մասով, ովքեր նախընտրում են բնակարաններ գնել հենց Երեւանում։

Հաշվետու տարում օտարերկրացիների մասնաբաժինը Հայաստանում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների ընդհանուր քանակում կազմել է 12,1%: Այս տոկոսը բաշխված է հետեւյալ կերպ․ գնորդները կազմում են 4,4%, վաճառողները՝ 7,7%։ Քանակության առումով օտարերկրյա վաճառողները 1,8 անգամ գերազանցում են օտարերկրյա գնորդներին։ Վերջին չորս տարիների ընթացքում մեր երկրում օտարերկրյա քաղաքացիները գնել են 3259 բնակարան եւ վաճառել 5856 բնակարան։

Ովքե՞ր են այդ «առեղծվածային» օտարերկրացիները։ Նախորդ տարի Հայաստանում բնակարան գնած օտարերկրացիների ընդհանուր թվից գրեթե 56%-ը ՌԴ քաղաքացիներ են։ Դրան հաջորդել են ԱՄՆ քաղաքացիները՝ 15%-ից պակաս մասնաբաժնով։ ԵՄ բոլոր երկրներին ընդհանուր առմամբ բաժին է ընկել 17%-ից մի փոքր ավելին: Ինչպես եւ ենթադրվում էր, Ռուսաստանի, ԱՄՆ-ի եւ Եվրամիության այս քաղաքացիներից շատերն այս երկրներում մեր սփյուռքի ներկայացուցիչներ են։

ԱՊՀ երկրներից (բացառությամբ Ռուսաստանի) Հայաստանում բնակարան է գնել 29, Իրանից՝ 33, Սիրիայից՝ 3 գնորդ։ «Այլ երկրներ» խումբը (որը կոնկրետ նշված չէ տեղեկատվության մեջ) կազմել է 24 գնորդ։ Ի դեպ, հանրությանը հատկապես հետաքրքրում է հարցը՝ արդյոք գնորդների թվում կան Թուրքիայի քաղաքացիներ։ Եվ ոչ միայն բնակարաններ, այլեւ այլ տեսակի անշարժ գույք՝ արտադրական շենքեր, գյուղատնտեսական նշանակության հողեր եւ այլն։ Հասկանալի է, որ այս հարցը կարգավորող մարմնի կողմից անհապաղ պաշտոնական արձագանքի կարիք ունի:

Հայաստանում բնակարան վաճառած օտարերկրացիների կոնտինգենտում ռուսաստանցիների մասնաբաժինը արդեն գերազանցում է 79%-ը։ Երկրորդ տեղում ԱՄՆ քաղաքացիներն են՝ շատ ավելի ցածր ցուցանիշով՝ 7%։ Բնակարանների վաճառքում ՌԴ քաղաքացիների բարձր մասնաբաժինը կարելի է բացատրել մեր երկրի այն բնակիչների զանգվածային արտագաղթով, ովքեր հրաժարվել են Հայաստանի քաղաքացիությունից՝ հօգուտ ռուսականի։

Հայաստանի բնակիչների արտագաղթը հանգեցնում է երկրորդային շուկայում բնակարանների առաջարկի ավելացմանը։ 1 քմ տարածքի բնակարանների միջին գնային դինամիկան ըստ 2021 թվականի ամիսների (իրենց պաշտոնական տարբերակով) հիմնականում աճ է ցուցադրում։ Դա հնարավոր է նորակառույցներում բնակարանների վաճառքի աճի դեպքում, որոնք ավելի թանկ են, քան «հին» բնակարանները։

Նախորդ տարի Երեւանում հիփոթեքային վարկով գրավադրվել է 3102 բնակարան։ Սա 828 բնակարանով (կամ գրեթե 1,4 անգամ) ավելի է, քան 2020 թվականին։ Վարկի նպատակը, իհարկե, կարող է տարբեր լինել (օրինակ, գոյություն ունեցող բնակարանի կապիտալ վերանորոգում): Բայց, այնուամենայնիվ, մի զգալի մասը նախատեսված է հիմնականում նորակառույց շենքերում բնակարաններ գնելու համար։

Տարվա վերջին ամիսը որոշակի բազմազանություն բերեց միապաղաղ թանկացումներին։ 1 քմ տարածքով բնակարանների միջին շուկայական գները դեկտեմբերին նոյեմբերի համեմատ փոքր-ինչ նվազել են Նոր Նորք, Շենգավիթ եւ Աջափնյակ թաղամասերում (տես՝ աղյուսակ 1): Նույն տարում (հունվար-դեկտեմբեր ներառյալ) ամենամեծ աճը գրանցվել է Կենտրոնում, ապա՝ Արաբկիրում։   

Սմբատ Գրիգորյան