В недавно опубликованной официальной информации о состоянии рынка недвижимости в Армении за октябрь месяц вновь наличествуют рекорды. Так, в годовом исчислении количество сделок по купле-продаже квартир возросло в Ереване – на 36,1% (!), а в областях – на 21,9%. Правда, при этом динамика рыночных цен имела разнонаправленный характер.

Скажем, в столице за год возросли цены лишь в двух районах из одиннадцати. Причем полярно противоположных по уровню цен: в «элитарном» районе Кентрон (на 6,4%), и в не столь уж благополучной, по условиям проживания, окраине города Нубарашене (на символические 0,3%). Как известно, жилье в районе Кентрон доступно лишь состоятельным покупателям, в числе коих и представители нашей диаспоры.

В провинции картина следующая: из 47-и городов цены в драмах за год остались неизменными в 6-и городах, возросли в 11-и, и снизились в 30-и. То есть общая тенденция выражалась в снижении цен. Это видно из нижеследующей таблицы, в которой официальные средние цены «квадрата» квартир приведены как в драмах, так и в пересчете на доллары США.

Не секрет, что многие продавцы и покупатели недвижимости оперируют ценами в долларах США. Чтобы убедиться в этом, достаточно просмотреть сотни объявлений на сайтах в Интернете. Не случайно многие банки ипотечные кредиты предлагают, помимо драмов, также в долларах США и евро (при этом проценты по драмам выше, чем по инвалюте). Доллар США в Армении за год укрепился менее чем на 1,2%. Понятно, что это, чисто символическое, изменение оказало нулевое влияние на цены в драмах.

Почему же, несмотря на такой беспрецедентный рост покупательского спроса, цены квартир в целом не возросли?

Общеизвестно, что у нас продавцов жилья намного больше, чем покупателей. Это результат масштабной бедности в стране, буксования социального лифта, а также иммиграции населения. По официальным данным, численность постоянного населения неуклонно сокращается. Причем на фоне естественного прироста.

Только лишь за последние семь лет (по состоянию на 1 октября) численность постоянного населения республики сократилась на 279,5 тыс. человек, в том числе по городам – на 188,4 тыс. человек, селам – 91,1 тыс. человек. В столице это сокращение составило 44,6 тыс. человек, что условно соответствует более 10 тыс. семей.

Часть граждан, уезжая на постоянное жительство в другие страны, временно сохраняет за собой свои квартиры и особняки. На всякий «пожарный случай». Но, другие предпочитают все-таки перед отъездом продать свою недвижимость, тем самым увеличивая предложение на рынке жилья.   

С некоторых пор на рынке жилья появился новый «покупатель». Крупные риелторские конторы, и просто физические лица с финансовым капиталом, по дешевке скупают вторичное жилье, преимущественно - квартиры. И, после капитального ремонта, предлагают покупателям уже по более высоким ценам. Или же сдают по найму или в аренду, неплохо зарабатывая и на этом. Такая практика особенно распространена в столице, в которой немало приезжих из других стран, нуждающихся в этих услугах.

Свою роль в реализации жилья играет и отмеченная выше ипотека, благодаря государственным программам по предоставлению льгот отдельным социальным группам населения. При этом в оборот вовлекаются в основном квартиры в столичных новостройках. То есть такие льготы практически ограничиваются первичным рынком жилья, тем самым обходя вторичный рынок. В результате потенциальные покупатели в столице выбирают новые квартиры.   

Может, по этой причине многие граждане, продающие свое жилье, жалуются на трудности в реализации, и небывало низкие цены. Но, нередко жизнь заставляет людей соглашаться на грабительские, по их мнению, цены. Отдельная тема – о проблемах с продажей жилья в сельской местности.

Смбат Григорян