Агентства по купле-продаже недвижимости в Армении похожи на стружки, гоняемые ветром: режимы их налогообложения довольно часто и быстро меняются. Иногда эти изменения для них очень благоприятны, а иногда – крайне неблагоприятны. Время от времени этот вид деятельности оказывается в поле налога на добавленную стоимость, а время от времени вытесняется оттуда.

Для рынка был создан «налоговый рай» в 2012 году, когда в рамках предоставленных малому бизнесу льгот эта сфера практически вышла из поля обложения налогом на добавленную стоимость, да к тому же было отменено требование о лицензировании (плата за лицензирование составляла 50 тыс. драмов в год). Таким образом, участникам этого рынка оставалось платить только налог на прибыль в размере 20%. Однако бухгалтер одного из агентств в частной беседе признался, что повсеместно злоупотребляли доверием – списывали доходы с помощью искусственно раздутых расходов и в течение года заплатили налог на прибыль в размере 40-50 тыс. драмов. Это, конечно, не смешно, однако такая тактика была свойственна большинству агентств.

Видимо, авторам закона «О патентных платежах» была знакома эта ситуация, однако предлагаемое решение похоже на то, что вместо того, чтобы надрать уши, решают отрезать их. Предлагается установить ежемесячный налог в сумме 60 тыс. драмов за каждого работника, независимо от того, является ли работник брокером или уборщицей. Это напоминает применявшийся в средневековье подушный налог. Отметим, что не все патентные платежи были определены по количеству работников или рабочих мест, например, были приняты во внимание площадь, рабочие инструменты (для зубных техников – кресло и так далее) или просто вид деятельности.

Можно было установить в качестве объекта налогообложения для риэлторов не количество работников, а хотя бы число сделок брокера. Например, средняя цена купли-продажи недвижимости в Ереване составляет 50 тыс. долларов. Брокеры берут комиссию в размере 4-5%, примерно 2500 долларов (около 1 млн. драмов). В этом случае можно даже установить патентный платеж на уровне 100 тыс. драмов (10% не так уж и много). Однако устанавливать патентный платеж независимо от того, была ли сделка или нет, является ли сотрудник уборщиком или брокером,– это действительно непонятно. Один из брокеров пошутил, что уборщице платит зарплату 30-40 тыс. драмов в месяц, а сейчас должен платить налог вдвое больше ее зарплаты (не считая подоходный налог). Это и вправду не выдерживает никакой критики.

Фактически, ситуация такова: если в компании работает 10 брокеров, то 5-и из них, как правило, не удается заключить сделки в течение месяца. Следовательно, на других 5 брокеров идет уже двойное налогообложение, не считая технический персонал. Рынок находится в пассивном состоянии, и это отражается на доходах брокеров. Ежемесячные доходы малой компании составляют 1-2 млн. драмов, однако по расчету на 7-8 сотрудников налог составит 400-500 тыс. драмов в месяц, к этому нужно прибавить еще подоходный налог в размере около 100 тыс. драмов, так что, учитывая также расходы на помещение и другие расходы, дохода почти не остается.

Новый режим налогообложения приведет к тому, что часть агентств закроется, особенно малые. Несколько агентств, конечно, выиграют, однако рынок в целом уйдет в тень. То есть увеличится число частных и незарегистрированных брокеров, а это приведет к росту судебных споров, поскольку частный брокер, как правило, полноценным образом не проверяет реальное число собственников недвижимости или пользователей. А действующие в законном поле агентства хотя бы защищают покупателя от подобных недоразумений.

Возможно, некоторым выгодна «расчистка» рынка путем вытеснения малых агентств. Однако эта проблема рано или поздно коснется также и крупных предприятий.

Самвел Авакян