По информации Государственного комитета кадастра недвижимости, в мае текущего года количество сделок по купле-продаже квартир в Ереване сократилось, по сравнению с предыдущим месяцем, на 31,5%, а с маем прошлого года – на 25,4%. То есть по сделкам баланс между спросом и предложением на рынке квартир серьезно нарушился, как в разрезе месяца, так и года.

Так как квартира – тот же товар, то подобные изменения в спросе-предложении неминуемо должны были привести к снижению рыночных цен. Однако опубликованные данные явно противоречат закономерностям рыночного механизма формирования цен.

Так, по официальным данным, в мае текущего года средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади столичных квартир возросла по сравнению с предыдущим месяцем на 0,2%, а по сравнению с маем прошлого года – на 6,5%. Первый показатель можно связать с сезонностью покупательского спроса. Однако второй, на фоне указанного выше сокращения количества сделок по купле-продаже квартир, вызывает по меньшей мере недоумение.  

Единственное разумное объяснение заключается в возможных структурных сдвигах в покупательском спросе. То есть количество покупателей сократилось, однако многие из них стали выбирать более дорогостоящее жилье, каковой факт и отразился на средней цене. Но здесь имеется одно противоречие.

Если бы покупательский спрос в столице переместился в сторону дорогостоящих квартир, то опережающими темпами возросли бы цены в центре города и втором по рейтингу административном районе «Канакер-Зейтун». Однако цены «квадрата» в этих «престижных» районах Еревана уступают среднегородскому показателю как по абсолютному приросту, так и по темпам роста.

По утверждениям местных риелторов, множество сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется в долларах США, а в драмах оформляется в документах. Поэтому правильнее рассмотреть динамику рыночных цен стандартной для Еревана квартиры (площадью 63,1 кв. метра), в долларовом эквиваленте.

Как видим из диаграммы, за год цена стандартной квартиры в элитарном районе «Кентрон» снизилась, а во втором по дороговизне жилья административном районе столицы «Арабкир» имела наименьший показатель роста в городе.

Прирост цен выше среднего показателя зафиксирован в сравнительно «дешевых» по стоимости жилья окраинах столицы - «Нор Норк», «Аван», «Шенгавит» и «Давташен». Этот факт заставляет сомневаться в кардинальном смещении покупательского спроса в сторону дорогостоящего жилья...

В этой связи следует обратить внимание на один нюанс в методологии определения стоимости жилья Государственным комитетом кадастра недвижимости. В частности, этим ведомством указывается, что средние цены «определены на основе анализа договорных цен сделок по купле-продаже и цен предложения» (выделено жирным шрифтом автором).

Общеизвестно, что продавцы жилья и посредники «предлагают» максимально возможные цены, а затем, в процессе торгов с покупателем, заметно снижают их. Если механически взять цены предложения, без учета серьезных скидок, то средний показатель цен жилья искусственно завышается, а его динамикой можно успешно манипулировать...

В нижеследующей таблице приводятся цены в долларах на квартиры по административным районам столицы. Вследствие округления цифр десятичные знаки расчетных величин могут не совпадать.

Альберт Хачатрян