News
Лента
News
Пятница
Февраль 23
Вся лента

Судя по официальным данным, негативные тенденции на столичном рынке квартир продолжились в октябре. В указанном месяце в Ереване было совершено 717 сделок по купле-продаже квартир. По сравнению с октябрем прошлого года, количество сделок сократилось на 133 сделки (или же на 15,6%). В том, что спад не случаен, и носит характер четкой тенденции, наглядно видно из нижеследующего графика.

График 1 рус.jpg (188 KB)

В целом, в январе-октябре было продано на 2,7 тыс. квартир меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Спад в продаже достиг почти 30%, что является «рекордным» (в плохом смысле этого слова) за последние годы.  

Возможных причин этого обвала предостаточно – начиная от неопределенности в будущем, до чисто внутренних экономических факторов. Из последних можно выделить последовательное свертывание программы льготной ипотеки (по которой осуществляется возврат подоходного налога для погашения ипотечных кредитов).

Указанные льготы по ипотеке позволили вовлечь в контингент покупателей квартир (в новостройках) тех представителей среднего класса, которые до этого не имели финансовых возможностей для такой покупки. Однако данная программа завершается, начиная с центра Еревана (с 1 июля прошлого года), с последовательным переходом на другие районы столицы.

Покупатели, естественно, были в курсе – относительно грядущих перемен. Поэтому многие заблаговременно реализовали свои намерения по покупке квартир. В 2021 году количество сделок по купле-продаже квартир возросло, по сравнению с предыдущим годом, почти в 1,4 раза. Затем, в 2022 году, этот уровень сохранился, и даже «слегка» был превышен (на 3,7%). Отсюда, можно предположить о реализации части спроса будущих лет, в числе коих 2023 год.

Помимо этого, нынешняя динамика средних процентов по ипотеке, в известной степени, препятствует расширению контингента покупателей. По кредитам в долларах США, тренд годовых характеризуется незначительным ростом, а вот по драмам – четким их повышением.

К вышеприведенным двум негативным факторам добавляется третий – неуклонный рост цен. Здесь дело доходит до абсурда. В «богатых» странах мира можно найти квартиру дешевле (!), чем в «элитных» районах Еревана. Можно предположить, что рост цен носит уже искусственный характер. В этом, в первую очередь, заинтересованы строительные организации. 

Три указанных выше фактора существенно сокращают доступность жилья для многих граждан. За годы действия программ льгот по ипотеке, многие тысячи граждан уже успели воспользоваться ими. Ну, а контингент потенциальных покупателей далеко не безразмерный. Социальный лифт вроде бы застрял, так что существенного пополнения среднего класса трудно ожидать.

Почти половина (более 48%) сокращения количества сделок по купле-продаже квартир в Ереване в январе-октябре пришлась на районы Кентрон и Арабкир. Все же, несмотря на такой существенный спад, эти два района по-прежнему лидируют в городе.

График 2 рус.jpg (147 KB)

В этих же районах наблюдается наибольший прирост средних рыночных цен. «Элитарный» Кентрон, и слегка уступающий ему по данному статусу Арабкир, всегда являлись наиболее привлекательными для покупателей. Естественно, зажиточных, способных заплатить баснословные для рядовых граждан деньги, за квартиру в этих районах. Отметим, что соотношение в средних ценах «квадрата» квартир между районом Кентрон, и скажем, окраиной Малатия-Себастия, достигает 2,4 раз. Не случайно строительные организации, годы назад, развернули здесь масштабное строительство многоквартирных зданий. 

График 3 рус.jpg (142 KB)

Заметим, что иностранные покупатели не играют определяющей роли на столичном рынке квартир. (Рынок квартир в Ереване буквально обвалился (news.am)) То же относится и к беженцам из Арцаха. Думается, что подавляющая часть беженцев лишена средств для приобретения жилья. Ну, а состоятельные арцахцы пока что не заинтересованы в приобретении жилья. Ведь тогда они могут лишиться полагающейся им денежной помощи. Напомним, что при наличии до 2 млн. драмов на счетах, беженец перестает быть бенефициаром государственной программы денежных выплат.

График 4 рус.jpg (140 KB)

Доллар преподнес небольшой «сюрприз» для рынка недвижимости. Средние цены «квадрата», исчисленных в этой валюте, в октябре сократились, по сравнению с предыдущим месяцем (см. нижеследующую таблицу). Дело в том, что по динамике, курс заморской валюты опередил рост цен «квадрата» квартир в драмах. Но, в силу небольшой величины, это отклонение не способно повлиять на динамику цен недвижимости. Иное дело, если доллар США продолжит укрепляться.  

Таблица 1 рус.jpg (589 KB)

Рассматривая цены на недвижимость (в том числе квартиры), нужно принять во внимание одно немаловажное обстоятельство. Общеизвестно, что многие продавцы недвижимости указывают цены в долларах США. Договоры же оформляются в национальной валюте – драмах. Между тем, с июля прошлого года, операции и сделки на сумму свыше 300 тыс. драмов, должны оплачиваться только безналичным способом. 

Бывает, что и покупатель, и продавец, не желают указывать истинную сумму сделки, если она довольно крупная. Выход для них есть -  перечисляется сумма меньше действительной, а разница выплачивается наличными. Ясно, что такие манипуляции искажают реальную динамику и уровень цен.

Кроме этого, последовательное  повышение реальной суммы налога на недвижимость (рассчитанного на основе ее рыночной стоимости, а не кадастровой) может «стимулировать» махинации - указание в документах меньшей площади квартир, и особенно собственных домов.  

Рост расходов на уплату налога приводит и к другим последствиям. Несостоятельные семьи, имеющие квартиры и дома в районах с высокой кадастровой стоимостью недвижимости, будут поставлены перед выбором – тратить значительную часть скудного семейного бюджета на налог, или же переселяться на окраины столицы.

!
Этот текст доступен на   Հայերեն
Распечатать
Самое