Նախընտրելի
Դատելով պաշտոնական տվյալներից՝ հոկտեմբերին մայրաքաղաքի բնակարանների շուկայում բացասական միտումները շարունակվել են։ Այս ամիս Երևանում իրականացվել է բնակարանների առքուվաճառքի 717 գործարք։ Նախորդ տարվա հոկտեմբերի համեմատ գործարքների թիվը նվազել է 133 գործարքով (կամ 15,6%-ով)։ Այն, որ անկումը պատահական չէ, և ունի հստակ միտում, պարզ երևում է հետևյալ գրաֆիկից։
Ընդհանուր առմամբ, հունվար-հոկտեմբերին նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ 2,7 հազարով պակաս բնակարան է վաճառվել։ Վաճառքի անկումը հասել է գրեթե 30%-ի, ինչը վերջին տարիներին «ռեկորդային» է (բառի վատ իմաստով)։
Այս փլուզման բազմաթիվ հնարավոր պատճառներ կան՝ սկսած ապագայի անորոշությունից մինչև զուտ ներքին տնտեսական գործոններ: Վերջիններիս թվում կարելի է առանձնացնել արտոնյալ հիփոթեքային ծրագրի (որով հիփոթեքային վարկերը մարելու համար եկամտահարկը վերադարձվում է) հետևողական կրճատումը։
Հիփոթեքային այս արտոնությունները հնարավորություն տվեցին բնակարանների գնորդների կոնտինգենտի մեջ ներգրավել (նոր շենքերում) միջին խավի այն ներկայացուցիչներին, որոնք նախկինում ֆինանսական միջոցներ չունեին նման գնման համար։ Սակայն այս ծրագիրն ավարտին է հասցվում՝ սկսած Երեւանի կենտրոնից (նախորդ տարվա հուլիսի 1-ից), հետեւողական անցումով դեպի մայրաքաղաքի այլ տարածքներ։
Գնորդները, բնականաբար, տեղյակ էին առաջիկա փոփոխությունների մասին։ Ուստի շատերը որոշեցին որքան հնարավոր է շուտ կյանքի կոչել բնակարաններ ձեռք բերելու իրենց մտադրությունները։ 2021 թվականին բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների թիվը նախորդ տարվա համեմատ աճել է գրեթե 1,4 անգամ։ Այնուհետև՝ 2022 թվականին, այս մակարդակը մնաց նույնը և նույնիսկ «մի փոքր» գերազանցեց (3,7%-ով)։ Այստեղից կարելի է ենթադրել, որ ապագա տարիների պահանջարկի մի մասը կիրականացվի, այդ թվում՝ 2023թ.
Բացի այդ, հիփոթեքային միջին տոկոսադրույքների ներկայիս դինամիկան որոշ չափով խոչընդոտում է գնորդների կոնտինգենտի ընդլայնմանը։ ԱՄՆ դոլարով վարկերի համար տարեկան միտումը բնութագրվում է աննշան աճով, իսկ դրամայինը՝ հստակ աճով։
Վերոնշյալ երկու բացասական գործոններին գումարվում է երրորդը՝ գների կայուն աճը։ Այստեղ ամեն ինչ անհեթեթ է դառնում: Աշխարհի «հարուստ» երկրներում կարելի է ավելի էժան (!) բնակարան գտնել, քան Երևանի «էլիտար» տարածքներում։ Կարելի է ենթադրել, որ թանկացումն արդեն արհեստական է։ Շինարարական կազմակերպություններն առաջին հերթին շահագրգռված են դրանով։
Վերը նշված երեք գործոնները զգալիորեն նվազեցնում են բնակարանների մատչելիությունը շատ քաղաքացիների համար: Հիփոթեքային արտոնության ծրագրի տարիների ընթացքում հազարավոր քաղաքացիներ արդեն օգտվել են դրանցից։ Դե, պոտենցիալ գնորդների կոնտինգենտն էլ անսահման չէ: Սոցիալական վերելակը կարծես խրված է, ուստի դժվար է միջին խավի զգալի աճ ակնկալել։
Հունվար-հոկտեմբերին Երևանում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների թվի կրճատման գրեթե կեսը (ավելի քան 48%) տեղի է ունեցել Կենտրոն և Արաբկիր վարչական շրջաններում։ Այնուամենայնիվ, չնայած այս զգալի անկմանը, այս երկու տարածքները դեռևս գլխավոր տեղում են:
Այս նույն ոլորտներում նկատվում է միջին շուկայական գների ամենամեծ աճը։ «Էլիտար» Կենտրոնը և այս կարգավիճակով փոքր-ինչ զիջող Արաբկիրը միշտ էլ ամենագրավիչն են եղել գնորդների համար։ Բնականաբար, մեծահարուստները ի վիճակի են ահռելի գումարներ վճարել այս տարածքներում բնակարանի համար։ Նկատենք, որ Կենտրոն թաղամասի և, ասենք, Մալաթիա-Սեբաստիայի ծայրամասերի միջև բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի միջին գների հարաբերակցությունը հասնում է 2,4 անգամի։ Պատահական չէ, որ շինարարական կազմակերպությունները տարիներ առաջ այստեղ սկսեցին բազմաբնակարան շենքերի լայնածավալ շինարարություն։
Նշենք, որ օտարերկրյա գնորդները որոշիչ դեր չեն խաղում մայրաքաղաքի բնակարանների շուկայում։ (Երևանի բնակարանների շուկան բառացիորեն փլուզվել է, NEWS.am) Նույնը վերաբերում է արցախցի փախստականներին: Թվում է, թե փախստականների ճնշող մեծամասնությունը զրկված է բնակարան ձեռք բերելու միջոցներից։ Դե, արցախցի մեծահարուստները դեռ հետաքրքրված չեն բնակարան ձեռք բերելով։ Ի վերջո, այդ դեպքում նրանք կարող են կորցնել իրենց հասանելիք ֆինանսական օգնությունը։ Հիշեցնենք, որ եթե հաշիվներում կա մինչեւ 2 միլիոն դրամ, ապա փախստականը դադարում է պետական կանխիկ վճարումների ծրագրի շահառու լինելուց։
Դոլարը փոքրիկ «անակնկալ» է ներկայացրել անշարժ գույքի շուկայի համար. Այս արժույթով հաշվարկված քառակուսի մետրի միջին գները հոկտեմբերին նախորդ ամսվա համեմատ նվազել են (տես ստորև բերված աղյուսակը): Փաստն այն է, որ դինամիկայի առումով արտասահմանյան արժույթի փոխարժեքը գերազանցել է դրամով բնակարանների քառակուսի մետրի թանկացումը։ Բայց այս շեղումն իր փոքր չափերի պատճառով ի վիճակի չէ ազդել անշարժ գույքի գների դինամիկայի վրա։ Այլ հարց կլինի, եթե ԱՄՆ դոլարը շարունակի ամրապնդվել։
Անշարժ գույքի (ներառյալ բնակարանների) գները դիտարկելիս պետք է հաշվի առնել մեկ կարևոր հանգամանք. Հայտնի է, որ անշարժ գույքի շատ վաճառողներ գները նշում են ԱՄՆ դոլարով: Պայմանագրերը կազմվում են ազգային արժույթով՝ դրամով։ Մինչդեռ նախորդ տարվա հուլիսից 300 հազար դրամից ավելի գործառնություններն ու գործարքները պետք է վճարվեն միայն անկանխիկ եղանակով։
Պատահում է, որ և՛ գնորդը, և՛ վաճառողը չեն ցանկանում նշել գործարքի իրական գումարը, եթե այն բավականին մեծ է։ Նրանց համար ելք կա՝ փոխանցվում է փաստացի գումարից պակաս գումար, իսկ տարբերությունը վճարվում է կանխիկ։ Հասկանալի է, որ նման մանիպուլյացիաները խեղաթյուրում են իրական դինամիկան և գների մակարդակը։
Բացի այդ, անշարժ գույքի հարկի իրական գումարի հետևողական աճը (հաշվարկվում է դրա շուկայական արժեքի հիման վրա, և ոչ թե կադաստրային արժեքի) կարող է «խթանել» խարդախություն՝ փաստաթղթերում նշելով բնակարանների ավելի փոքր տարածք, և հատկապես՝ սեփական տների դեպքում:
Հարկային ծախսերի ավելացումն ունի նաև այլ հետևանքներ. Անշարժ գույքի բարձր կադաստրային արժեք ունեցող տարածքներում բնակարաններով և տներով անվճարունակ ընտանիքները ընտրության առաջ կկանգնեն՝ ընտանեկան սուղ բյուջեի զգալի մասը ծախսել հարկերի վրա, թե տեղափոխվել մայրաքաղաքի ծայրամասեր։
