При покупке жилья (частного дома или квартиры в многоквартирном здании) или коммерческой недвижимости, покупателя может интересовать информация об аварийности и сейсмостойкости приобретаемой недвижимости. Особенно это стало актуально после разрушительного землетрясения в Турции и Сирии. Где можно получить такую информацию, как ее запрашивать, а также какова ситуация в плане сейсмостойкости в Армении и в Ереване, и какие стандарты сейсмостойкого строительства действуют в настоящее время, для Новости Армении – NEWS.am прокомментировали специалисты риэлторской площадки banali.am.

Нормы сейсмостойкого строительства и сейсмические зоны

  1. До разрушительного землетрясения в Спитаке 1988 года здания в Армении проектировались в расчете устойчивости к землетрясениям в 6-7 баллов. Следовательно, 80% зданий в Ереване (и на всей территории республики) рассчитаны на землетрясение силой 6-7 баллов.
  2. В 1994 и 2006гг были приняты новые нормы сейсмостойкого строительства ՀՀՇՆ II-2.02.94 и ՀՀՇՆ II-6.02-2006, составлена карта сейсмических зон Армении, по которой страна разделена на три зоны. Новые нормы предусматривали сеймостойкость зданий до 9 баллов.
  3. Последние изменения в нормах были приняты в 2020 году. Согласно документу под названием «Устойчивое к землетрясениям строительство: нормы проектирования» ՀՀՇՆ 20.04-2020 новое разделение на сейсмические пояса основано на следующих предполагаемых ускорениях грунта: 1. A=0.3g, 2. A=0.4g, 3. A=0.5g. Ереван находится во второй зоне.

В настоящее время застройщики строго следуют данным стандартам, и в Ереване все новые здания рассчитаны на землетрясения силой 9 баллов и более, отмечают специалисты banali.am.

Как получить информацию о сейсмостойкости или аварийности какой-либо недвижимости?

1. Техническую экспертизу недвижимости можно заказать у юридических, физических лиц или у частных предпринимателей, имеющих соответствующую лицензию. Техническую экспертизу могут заказать органы государственного управления, органы местного самоуправления, органы управления многоквартирных зданий и собственники отдельных квартир, собственники частных жилых, общественных и производственных зданий и строений, физические и юридические лица.

2. При реализации строительных проектов за счет государственного или общинного бюджета заказчик на договорном основании приобретает заключение о техническом состоянии, и эта информация передается органам местного самоуправления, а в ряде случаев – в Комитет градостроительства Армении. Так что информацию о сейсмическом и аварийном состоянии этих зданий можно запросить также в органах местного самоуправления и в Комитете градостроительства.

3. Информация об аварийных зданиях и строениях (при наличии) может предоставляться по конкретным адресам также органами местного самоуправления на основе письменных запросов со стороны граждан.

Итак, что мы имеем сейчас?

  1. Новостройки вызывают наибольшее доверие с точки зрения сейсмостойкости. В отличие от старых зданий, срок жизни которых уже истек или подходит к концу, они новые, и что еще важнее, строятся по более высоким сейсмическим стандартам и градостроительным нормам.
  2. В случае старых зданий есть мнение, что так называемые «сталинки» находятся в группе меньшего риска, поскольку межэтажные перекрытия из деревянных балок придают им гибкость. В зоне сравнительно низкого риска находятся каменные пятиэтажки. А вот панельные высотки советского образца в группе самого высокого риска.

Такой подход кажется достаточно логическим, но есть ряд факторов и параметров помимо вышесказанного, по которым здания могут быть отнесены к той или иной группе риска, независимо от их типа.

Аварийность зданий классифицируется по четырем степеням. Высокими степенями считаются третья – когда здание можно продолжать эксплуатировать путем проведения работ по укреплению и восстановлению, и четвертая – когда здание подлежит сносу.

На всей территории Армении в настоящее время 524 зданий имеют 3-ю степень повреждения, из них 113 – в Ереване, и 90 зданий подлежат сносу (4-ая степень аварийности), из них 7 – в Ереване.

Но для получения полной картины сейсмостойкости недостаточно знаний об аварийности зданий. Дело в том, что остальные здания, которые не классифицируются как аварийные, тем не менее, уязвимы с точки зрения сейсмостойкости, поскольку они были спроектированы в расчете на землетрясение силой 7 баллов. Даже если при строительстве этих зданий все нормы были наилучшим образом соблюдены, все равно с момента сдачи в эксплуатацию эти здания уже были уязвимы.

Как контролируется соблюдение норм в новостройках?

Градостроительные нормы, в том числе, требования к сейсмостойкости, проходят техконтроль и детальную экспертизу со стороны специальных лицензированных компаний и экспертов, и не только при сдаче здания в эксплуатацию, но и в процессе строительства. Более того, новостройки проходят экспертизу еще на этапе проектирования, в некоторых случаях, исходя из степени риска – двухэтапную. В случае нарушений и несоответствий проект отправляется на доработку, а если недостатки обнаруживаются на этапе строительства, то не выдается разрешение на ввод в эксплуатацию. «Да, такие случаи есть, что свидетельствует о том, что контроль действительно осуществляется, он не носит формального характера», - говорят специалисты banali.am.

Следует также отметить, что для специалистов сферы периодически проводятся специальные образовательные курсы. Например, Градостроительный комитет совместно с Азиатским банком развития проводит бесплатные курсы переподготовки на тему «Сейсмостойкое строительство».

Планы на будущее

В будущем планируется начать процесс выдачи паспортов зданиям и строениям, и создать единую цифровую базу, что позволит иметь оперативную, точную и многостороннюю информацию о всех зданиях, и на ее основе делать планирование, выделять приоритеты и разрабатывать механизмы решений.

Реновация изношенного жилфонда

Одним из возможных механизмов реновации изношенного жилфонда является реализация инвестиционных проектов по сносу аварийных зданий и строительству на их месте новых, превосходящих их по этажности зданий. Жители снесенного здания получают квартиры в новом здании, а застройщики получают прибыль за счет продажи оставшихся этажей. В настоящее время обсуждаются потенциальные модели сотрудничества государство-частный сектор по данному вопросу.

Продажа квартир в аварийных зданиях

Безусловно, хозяевам трудно продавать квартиры в зданиях 3-ей, и тем более 4-ой степени аварийности. Исходя из состояния ремонта и местоположения здания, продать квартиру можно либо по очень низкой цене, либо единственным решением остается сдать квартиру в аренду, с целью генерации определенного капитала, в надежде на то, что однажды старое жилье будет заменено на новое.

Специалисты компании banali.am, при обращении к ним для совершения сделок с недвижимостью, помимо основных риэлторских услуг готовы оказать также помощь в получении дополнительной информации о сейсмостойкости и аварийности покупаемой или арендуемой недвижимости.

www.banali.amинновационная и удобная площадка недвижимости. У истоков компании стоят лидеры градостроительной и инвестиционной сферыи Армении, благодаря чему у компании большой задел доверия, стабильности и профессионализма. Здесь помогут быстро продать, сдать в аренду, купить или арендовать любую недвижимость (офисную, коммерческую, квартиру, особняк, как доступную, так и класса люкс, как в новостройках, так и в зданиях старого образца, как на вторичном рынке, так и напрямую от застройщика) сэкономив время и нервы.

Banali.am пользуется популярностью также у арендаторов и покупателей из зарубежья. Banali.am – первая в Армении площадка на рынке недвижимости, где при размещении объявления можно заказать«VR roomtour», который является совершенно новой культурой презентации квартиры. Это также первый в Армении сайт, с которого можно запросить ипотечный кредит в режиме онлайн.