Новости Армении-NEWS.am представляет интервью с руководителем отдела ипотечного и авто кредитования ЗАО «Америабанк» Геворгом Манукяном.
Условия ипотечного кредитования улучшаются, расширяются льготные программы ипотечного кредитования. В этих условиях кто-то спешит оформить кредит, кто-то ждёт дальнейшего улучшения условий и снижения процентных ставок. Насколько оправдана стратегия ожидания и что случится скорее - снижение ставок или рост цен на недвижимость?
Рост спроса на ипотечное кредитование обусловлен сразу несколькими факторами. Во-первых, рынок, в целом растёт, и статистические данные это подтверждают. Есть активность на рынке недвижимости: возросло число сделок на рынке недвижимости, что, естественно, сопровождается ростом ипотечного кредитования. Второй фактор – это интерес к недвижимости как к инвестиционному инструменту. Третий, но не последний по значению – действующая госпрограмма компенсации процентов по ипотеке за счет подоходного налога заемщика.
Значительную часть всех сделок по покупке квартир составляют сделки на первичном рынке. И возможность погашения процентов за счет подоходного налога, безусловно, этому способствует.
Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования тесно связаны между собой. Рост на рынке недвижимости приводит к росту на ипотечном рынке и, соответственно, рост объемов ипотечного кредитования приводит к росту на рынке недвижимости. За последние год-полтора растет интерес к армянскому рынку недвижимости со стороны людей, которые живут и работают за рубежом, часто не являются гражданами Армении. Мы и сами финансируем такие сделки. В данном случае общая благоприятная атмосфера в стране вызвала рост интереса к армянской недвижимости.
По статистике число сделок возрастает, по закону спроса и предложения это приводит к росту цен. Рост цен на недвижимость в Армении это состоявшийся факт, но рынок не статичен, и в дальнейшем возможен как рост, так и снижение цен. На сегодня спрос остается высоким, и цены растут.
В ближайшее время я вижу стабильный рост спроса на рынке. И для этого есть объективные предпосылки. Довольно долгое время в Армении не производилась массовая застройка. Но нам нужны новые здания, соответствующие современным стандартам, требованиям людей. Изменились наши потребности: молодые семьи стараются жить отдельно от родителей, все стремятся каждому ребенку выделить отдельную комнату. Изменились требования к качественным характеристикам жилья. Всё это приводит к стабильно высокому спросу на квартиры.
Что касается изменения условий ипотечного кредитования, то это постоянный процесс. Деньги это тоже рыночный товар и их цена также повышается и снижается. На сегодня ставки по ипотечным кредитам не растут, скорее наоборот. Есть ряд государственных программ по субсидированию процентных ставок, помимо этого, существующая на рынке конкуренция между банками приводит к стабильности процентных ставок с небольшой коррекций в сторону снижения или роста. Делать долгосрочные прогнозы по перспективе изменения ставок или цен на недвижимость я бы не стал.
Определённой страховкой от риска переплаты могут быть программы рефинансирования кредита, к которым можно прибегнуть в случае снижения ипотечных ставок. Активно ли работают такие программы?
В основном ипотечное кредитование осуществляется по плавающим ставкам – в зависимости от ситуации на рынке ставки могут повышаться или снижаться. Конечно, есть риск для покупателя, что ставки поднимутся. Но точно такой же риск существует для банка, если ставки снижаются. В последние годы динамика процентных ставок направлена в сторону снижения. Всё-таки банковский рынок у нас очень конкурентный. Но в любом случае, если ставки на определенный момент перестают устраивать клиента, он может обратиться в другой банк и рефинансировать кредит на более выгодных условиях. Кроме того, не надо забывать, что в условиях роста цен на недвижимость, о риске переплаты по ипотечному кредитованию говорить не приходится.
Я посмотрела статистику по ипотечному кредитованию и сказать, что удивилась – это не сказать ничего. Америабанк за полтора года показал невероятно высокий рост ипотечного портфеля и стремительно занял первую позицию на рынке ипотечного кредитования. В чем секрет такого успеха? Каковы условия Америабанка по ипотечным кредитам и чем они отличаются от среднерыночных?
Изучение рынка показало, что клиентам нужны долгосрочные, быстро предоставляемые кредиты с доступными условиями сбалансированными рисками. И, конечно, чтобы всё это сопровождалось хорошим обслуживанием.
Поскольку рынок недвижимости сейчас развивается за счёт сделок на первичном рынке, то вторая важная для нас часть работы связана с застройщиками. Мы решили, что сможем удовлетворить интересы покупателя и продавца, обеспечив максимальную эффективность сотрудничества для обеих сторон. Мы провели переговоры с застройщиками – основными игроками рынка – и с некоторыми из них смогли придти к согласию. А именно, что на определенных условиях мы готовы финансировать покупку квартир в строящихся ими домах. Для покупателя это стало определенным механизмом управления рисков.
Я хочу сделать отступление и объяснить, почему данный момент важен. Когда мы говорим, что рынок недвижимости растёт за счёт сделок на первичном рынке, это означает, что покупатель, как правило, платит сегодня за квартиру, которая ещё не построена. Законом данные отношения регулируются. Согласно Гражданскому кодексу, пока жильё не готово, покупатель приобретает право покупки. Также законом устанавливается, что застройщик перечисляет все полученные средства от продажи будущих квартир на специальный счёт застройщика. Застройщик получает эти деньги, после того как передаёт свидетельство о собственности на квартиру покупателю, за исключением случаев, когда покупатель дает разрешение застройщику на использование части этих средств. Фактически, этот счет и обеспечивает право получения покупателем квартиры в будущем. Это очень важное обстоятельство, которое многие не учитывают. Покупатели не всегда осознают какие риски связаны с покупкой еще на построенного жилья и насколько сбалансированы риски перед лицом возможных форс-мажорных обстоятельств. Да, тренды на рынке сейчас положительные, но никогда не нужно забывать о возможных рисках. Кроме этого, наличие на счету денег, которые застройщик получит по окончании работ – дополнительный стимул для застройщика завершить работу в срок и отличная финансовая мотивация. Поэтому мы решили уделить этому больше внимания и, применяемый нами механизм состоит в том, что мы берем в залог специальный счет застройщика, максимально сохраняя право покупателя на этот счет. Мы в данной ситуации минимизируем риски покупателя и это одно из наших важных преимуществ. Мы всегда настаиваем, чтобы в договоре было прописано, какую часть денег со специального счета застройщик может использовать, а какую нет. Я хотел бы призвать всех покупателей недвижимости, независимо от того обратятся они к нам за ипотечным кредитом или нет – внимательно читайте договор.
Хочу заметить, что у нас не самые низкие процентные ставки на рынке, не самые длительные сроки кредита, но мы предлагаем, пожалуй, самый сбалансированный продукт на рынке - качественное обслуживание, упрощенные требования к документам, отличное сочетание цена/качество и срок/процентная ставка, скорость принятия решений. Всё это приводит к тому, что люди обращаются именно к нам. В среднем, в месяц мы предоставляем ипотечных кредитов на 3 млрд. драм.
У нас очень внятные, ясные условия, четко заявленная процентная ставка без последующих дополнительных выплат за обслуживание. Мы не требуем страхования имущества, страхования от несчастных случаев, поскольку делаем это за свой счет вместо клиента. Мы упростили многие процессы и стандартизировали требования, создали механизмы, позволяющие в ускоренном режиме проводить процесс утверждения кредита в любом из наших филиалов. Заявка платежеспособного клиента утверждается, в среднем, за несколько дней.
В скором времени мы намерены организовать онлайн- платформу, где можно будет выбрать квартиру, предлагаемую сотрудничающими с нами застройщиками, исходя из своих пожеланий и финансовых возможностей, подать онлайн- заявку, что ещё больше ускорит процесс.
Привлекательные условия кредитования часто сопровождаются жесткими требованиями к заёмщику и объекту недвижимости. Насколько реально среднестатистическому заёмщику получить у вас ипотечный кредит?
Наше главное требование к заемщику – это платежеспособность, достаточный доход для погашения кредита. Мы не практикуем подход, когда стоимость залога важнее платежеспособности клиента. Среди некоторой части заемщиков бытует два мифа. Первый о том, что платежеспособность не важна, если есть залоговое имущество и второй о банках, которые делают всё, чтобы заполучить недвижимость клиента. Я хочу в который раз подчеркнуть, что банковский бизнес - это не реализация залогового имущества. Банковский бизнес – это предоставление кредитов и получение прибыли за счет этого. Нам гораздо выгоднее, легче, удобнее, когда кредит погашается в сроки, и мы предоставляем эти средства другим клиентам, чем разбираться с проблемами и реализацией пусть даже самого качественного и дорогого имущества.
В то же время нам, конечно, важны качество жилья, его расположение, ликвидность - независимо от соотношения залог/кредит. Если имущество непригодно, неважно какую часть клиент оставляет в залог. Оно непригодно.
У нас очень гибкая политика по первоначальному взносу. Он может составлять 10% от стоимости квартиры, если речь идёт о новостройке. Если мы объединим все условия и рассмотрим получившийся результат, то получится очень интересное предложение. Например, заемщик хочет получить кредит на 20 лет на квартиру стоимостью 25 млн. драм. 2,5 миллиона составит предоплата и, в среднем, около 240 тыс. драм в месяц будет уходить на погашение кредита. Если в семье общий документально подтвержденный доход составляет 500-600 тыс. драм, то они могут себе позволить купить квартиру. А за 25 млн. драм сегодня можно купить 2-3 комнатную квартиру в новостройке в Ереване. Большая часть сделок, которые мы заключаем, касается недвижимости в среднем ценовом сегменте.
Вы предпочитаете кредитовать покупку квартир в новостройках?
Мы предпочитаем кредитовать то, что выбирают наши клиенты. Мы финансируем покупку разных категорий недвижимости, также мы финансируем строительство частных домов. Но покупка квартиры гораздо доступнее, соответственно и спрос сконцентрирован в этом сегменте. А мы, как обычно, там, где наши клиенты.
Я думаю, главное изменение, которое произойдёт на рынке недвижимости – это строительство новых кварталов, а не отдельных зданий, как сейчас. Кварталов со своей инфраструктурой, комфортной для проживания средой. Жилищное строительство также развивается в регионах. Строятся новые многоквартирные дома, и мы планируем также финансировать покупку квартир в этих зданиях.
И ещё хочу отметить, что многое в стране изменилось, настрой у людей оптимистичный. Если вы проедете по Армении, то увидите, что везде очень активно идёт строительство. А это означает, что люди своё будущее и будущее своих детей связывают с Арменией.
