Թակարդ անշարժ գույքի շուկայի համար

«Օրինաց երկիրը»  նույնպես մասնակից է

Անշարժ գույքի շուկան հունվարի 1-ից անակնկալ հայտնվել է հարկման արտոնագրային ռեժիմում, սակայն դրան հարմարվել չի կարողանում: Կառավարությունն ամսական 60 հազ. դրամ (մարզերում՝ 10-50 հազ. դրամ) է պահանջում անշարժ գույքի գործակալությունների յուրաքանչյուր աշխատատեղի համար՝ տեղիք տալով բողոքի մեծ ալիքի: Օրենքի մշակման պատասխանատու ֆինանսների նախարարությունը ոչ թե հիմնավորում է նոր վճարները, այլ ընդդիմախոսներից  հիմնավորում է պահանջում իր ոչ իրավացիության վերաբերյալ: Նման մոտեցումն այնքան էլ չի տեղավորվում հարկային բարեփոխումների գաղափարախոսությունում՝ գործարար միջավայրի վստահությունը նվաճելու համար կառավարությունը պետք է կարողանա հիմնավորել իր քայլերը: Բայց խնդիրը միայն գործադիրում չէ: Օրենքի համահեղինակներ են նաեւ «Օրինաց երկիր» կուսակցության անդամներ Հեղինե Բիշարյանն ու Հովհաննես Մարգարյանը, ինչպես նաեւ ԱԺ տնտեսական հարցերի մշտական հանձնաժողովի նախագահ, հանրապետական Վարդան Այվազյանը: Սակայն մինչ սույն անձինք ու քաղաքական ուժերը հանրությանը կներկայացնեն իրենց մշակած նոր նախագիծը, փորձենք իրավական ու տնտեսագիտական գնահատականներ տալ նոր հարկատեսակին:

Արտոնագրման վճարի իրական նպատակն այլ է

Որպես բիզնեսի հարկման միջոց՝ արտոնագրային վճարները Հայաստանում ի հայտ են եկել 2010 թ., թեեւ Ռուսաստանում ու Ուկրաինայում այն վաղուց է կիրառվում (կան նաեւ այլ տիպի արտոնագրեր, սակայն դրանք սույն վերլուծության թեմայից դուրս են): Արտոնագրային վճարն ի սկզբանե նախատեսված էր բացառապես ֆիզիկական անձանց համար: Օրինակ՝ ուսանողի հետ լրացուցիչ պարապող դասախոս, խնջույքավար, դարբին եւ այլն: 2010 թ. օրենքում մի այսպիսի կարեւոր դրույթ կար՝ եթե ձեռներեցը վարձու աշխատող է պահում, ապա արտոնագրային վճարի տակ չի կարող ընկնել:  Սա կարեւոր առանձնահատկություն է՝ արտոնագրային հարկի հիմնական նպատակը փոքր բիզնեսին (կարելի է ասել՝ միկրոբիզնեսին) հարկման օրինական դաշտ բերելն է: Այս սկզբունքը հստակ պահպանվում է եւ Ուկրաինայում եւ Ռուսաստանում: Օրինակ՝ Ուկրաինայում գոյություն ունի «առեւտրային արտոնագիր» հասկացությունը, որը բացառապես կիրառվում է մանրածախ առեւտրի ու կենցաղային ծառայություններ մատուցողների համար: Մոսկվայում արտոնագրային վճար են սահմանել միայն անհատ ձեռնարկատերերի համար՝ տաքսիստ, բնակարանը վարձու տվող, բեռնափոխադրող, կրկնուսույց եւ այլն: Ընդ որում՝  գոյություն ունի ընդհանուր մոտեցում՝ արտոնագրային վճարը պետք է համապատասխանի տարեկան եկամտի 6%-ին:

Հայաստանում, չգիտես ինչու, շատ արագ հրաժարվեցին արտոնագրային վճարի նախնական նպատակից, ու այդ վճարը սկսեց ձեռք բերել հաստատագրված հարկին բնորոշ հայտանիշեր: Արդեն 2011 թ. վերջերին կատարվեց կարեւոր փոփոխություն՝ իրավաբանական անձինք հայտնվեցին արտոնագրային վճարի դաշտում: Սա ակնհայտորեն վրիպեց փորձագետների աչքից, ինչն էլ, հավանաբար, ոգեւորեց կառավարությանը՝ արտոնագրային հարկման դաշտ մտցնել նորանոր ոլորտներ: Այդպես որոշվեց «արտոնագրել» նաեւ ատամնաբուժական կլինիկաներին ու անշարժ գույքի գործակալություններին: Բայց եթե ատամնաբուժական կլինիկան ուղղակի իմաստով բիզնես չէ, ու ինչ-որ տեղ հասկանալի է դրա արտոնագրման ցանկությունը, ապա ռիելթորական գործունեությունը բիզնեսի բավական լուրջ ուղղություն է: Որեւէ հիմնավորում չկա, թե ինչո՞ւ ռիելթորական բիզնեսը չպետք է հարկվի բիզնեսի մյուս տեսակների համար նախատեսված հարկման ռեժիմներով: Ու ընդհանրապես պարզ չէ՝ եթե գոյություն ունի հաստատագրված վճարի համակարգը, ինչո՞ւ զուգահեռ զարգացնել արտոնագրային վճարի համակարգը: Ոչ մի չափանիշ չկա, թե ինչպե՞ս է այս կամ այն ոլորտը հայտնվում արտոնագրային հարկի դաշտում, կամ դուրս գալիս հաստատագրման ու ընդհանուր ռեժիմներից:

Ճի՞շտ է արդյոք հարկել աշխատատեղը

Հակասություն է առաջացել արտոնագրային վճարի եւ կառավարության ռազմավարական նպատակի միջեւ: Կառավարությունն իր գործունեության ծրագրում խոստացել է 100 հազ. նոր աշխատատեղի ստեղծում: Բայց եթե աշխատատեղի նկատմամբ հարկ ես սահմանում, այն էլ՝ բավական մեծ հարկ, ապա գործատուն այլեւս շահագրգռված չէ աշխատատեղ ստեղծելու մեջ, ընդհակառակը՝ նա առավելագույնս կրճատելու է աշխատատեղերը, ինչն էլ ներկայում տեղի է ունենում անշարժ գույքի գործակալություններում: Նշենք՝ 2012 թ. վերջերին ընդունված հարկային փաթեթի մեկ այլ օրենքում (շահութահարկի մասին) արտոնություն է սահմանվել նոր աշխատատեղեր ստեղծելու համար: Ստացվում է՝ մի օրենքով փորձում ենք խթանել աշխատատեղերի ստեղծումը, մեկ այլ օրենքով՝ խոչընդոտել դրան: Ո՞րն է սրա տրամաբանությունը:

Անգամ եթե աշխատատեղի նկատմամբ կիրառվող հարկը բարձր չէ, սկզբունքորեն էլի անընդունելի է: Եթե վարսավիրանոցները չեն բողոքում ամսական 15 հազ. դրամից, դեռ չի նշանակում, թե դա ճիշտ է: Ռիելթորներն այսօր բողոքում են 60 հազ. դրամից, որովհետեւ դա շատերին սնանկացնելու է, մնացածներին էլ ուղղորդելու է ստվեր: Բայց այդ գումարի նվազեցումը հարցի լուծում չէ: Եթե կառավարությունը ցանկանում է ռիելթորներին «խցկել» հաստատագրված կամ արտոնագրային հարկի դաշտ, ապա պետք է հիմք ընդունի գործարքների թիվը, ոչ թե աշխատատեղը:

Շուկան հեռու է նախաճգնաժամային մակարդակից

ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տվյալներով՝ 2012 թ. Հայաստանում  կատարվել է անշարժ գույքի առուվաճառքի մոտ 36 հազ. գործարք, որից մոտ 14 հազարը բաժին է ընկնում Երեւանին: Նշենք, որ 2011 թ. համեմատ գործարքների թիվը նվազել է մոտ 900-ով, սակայն դա տեղի է ունեցել բացառապես մարզերի հաշվին: Երեւանում, ընդհակառակը, գործարքները մոտ 200-ով աճել են:

Անշարժ գույքի առուվաճառքների թիվը ռեկորդային մակարդակի է հասել 2007 թ.՝ 52,2 հազ, որից 16,5 հազարը՝ Երեւանում: 2008 թ. չորրորդ եռամսյակից անշարժ գույքի շուկան գնաց դեպի նվազում ու բավական ծանր հարված ստացավ ֆինանսատնտեսական ճգնաժամի ժամանակ` 2009 թ. գործարքների թիվը նվազեց միանգամից մեկ երրորդով, մինչեւ մոտ 33 հազ:  

Անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքների նման անկման պայմաններում էլ կառավարությունը որոշեց մի քանի անգամ բարձրացնել գործակալությունների փաստացի հարկումը; 2007 թ. համեմատ նվազել են ոչ միայն առուվաճառքի գործարքները, այլեւ այդ գործարքները միջնորդների միջոցով իրականացնողները: 2007 թ. ակտիվորեն Հայաստանում անշարժ գույք էին ձեռք բերում արտասահմանցիները, որոնց 99%-ը դա անում էր ռիելթորական կազմակերպության միջոցով: Հիմա արտասահմանցիների թիվը նվազել է, իսկ հայաստնցիների բացարձակ մեծամասնությունը գերադասում է գործարքն առանց միջնորդի:

Ըստ որոշ գնահատականների՝ անշարժ գույքի գործակալություններին բաժին է ընկնում այդ շուկայի առուվաճառքների մոտ 10-15%-ը: Մոտ 10 տոկոս էլ բաժին է ընկնում, այսպես կոչված, սեւ մակլերներին, որոնք ամբողջությամբ գտնվում են ստվերում: Մոտավորապես 10%-ն էլ կեղծ գործարքներ են (օրինակ՝ հիփոթեքային էժան վարկ ձեւակերպելու նպատակով բնակարանի ձեւական առուվաճառք): Մնացած գործարքներն իրականացվում են առանց միջնորդների:

Երեւանում գործում են 100-ից ավելի ռիելթորական կազմակերպություններ, եւս մոտ 10-ը՝ մարզերում: Գործակալություններից յուրաքանչյուրը, ըստ մեր հաշվարկների, միջին հաշվով ամսական 3-4 գործարք է իրականացնում: Սակայն շուկան բավական զգայուն է տարաբնույթ գործոնների հանդեպ, ուստի գործարքների թվերը  չափազանց անկայուն են եւ պայմանական: Եթե 2007 թ. առուվաճառքի ծավալները վերականգնվեն՝ գործակալությունները գուցեեւ կարողանան համակերպվել ամսական 60 հազ. դրամին (10 աշխատողի հաշվով՝ դա ամսական 600 հազ. դրամ է): Սակայն բոլորս էլ հասկանում ենք, որ առաջիկա 1-2 տարիներին դա անհնար է, իսկ կատակլիզմներն, ընդհակառակը, չեն բացառվում; Անշարժ գույքի շուկան, ընդհանուր առմամբ, գնում է դեպի գների նվազում, իսկ դա անդրադառնում է նաեւ գործակալությունների եկամուտների վրա: Իսկ այդ պարագայում արտոնագրային նոր վճարները մի քանի գործակալության կդրդեն սնանկության: 

Եզրակացության փոխարեն

Եթե օրենքը վատն է, դրանից շահում են չինովնիկները, տուժում է պետությունը: Ամենայն հավանականությամբ՝ հարկային մարմինները շուտով ռիելթորական գործակալություններում վհուկների որս կսկսեն՝ պարզելու համար, թե փաստացի քանի աշխատող ունեն: Գործակալություններն էլ խորամանկելու իրենց միջոցները կգտնեն: Բայց արժե արդյո՞ք այդ աստիճան արժեզրկել օրենքները:

Սամվել Ավագյան