Երևանի բնակարանների շուկայում առուվաճառքի անկումը շարունակվել է նաև նոյեմբերին

Անցյալ տարվա նոյեմբերին Երևանի բնակարանների շուկայի վերաբերյալ վերջերս հրապարակված տվյալները լավատեսություն չեն ներշնչում այս ոլորտի զարգացման վերաբերյալ։ Հիշեցնենք, որ ավելի վաղ՝ հունվար-հոկտեմբերին, բնակարանների առուվաճառքի ծավալն ըստ ամիսների զգալիորեն զիջում էր նախորդ տարվա համապատասխան ցուցանիշներին։ Տասը ամիսներին բնորոշ բացասական միտումները «հաջողությամբ» շարունակվել են նաև նոյեմբերին։ Այսպես, հաշվետու ամսում մայրաքաղաքում վաճառվել է ընդամենը 667 բնակարան, ինչը 338 բնակարանով պակաս է նախորդ տարվա համեմատ (կամ 33,6%)։

Այսպիսով, նոյեմբերին վաճառքները տարեկան կտրվածքով նվազել են ավելի քան մեկ երրորդով: Հավելենք, որ մայրաքաղաքում բնակարանների վաճառքի տարեկան անկումը նկատվել է նախորդ տարվա բոլոր ամիսներին։ (տե՛ս ստորև բերված գծապատկերը):

Հունվար-նոյեմբերին 7,4 հազար միավոր բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների թիվը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ նվազել է 1,4 անգամ: Անգամ առանց դեկտեմբեր ամսվա տվյալների (որոնք վիճակագրությունը կհրապարակվի ավելի ուշ), արդեն կարելի է եզրակացնել, որ մայրաքաղաքի բնակարանների շուկան նախորդ տարի նշանավորվել է լուրջ կոլապսով։

Ի վերջո, 2022 թվականի մակարդակին հասնելու համար դեկտեմբերին պետք է վաճառվի առնվազն 4,0 հազար բնակարան։ Բայց եկեք հաշվի առնենք, որ 2023 թվականին օրացուցային ամսվա ընթացքում վաճառքի ամենաբարձր ցուցանիշը չի հասել նույնիսկ 0,8 հազար գործարքի (հուլիսին): Այնպես որ, բացարձակապես անիրատեսական է դեկտեմբերին հասնել բնակարանների առուվաճառքի վերը նշված ծավալին։

Տարեկան կտրվածքով բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների թվի ամենամեծ կրճատումը տեղի է ունեցել Կենտրոն և Արաբկիր համայնքներում (անկումը՝ 756 և 713 գործարքներով, կամ համապատասխանաբար 40% և 36%)։ Միևնույն ժամանակ, Երևանում բնակարանների վաճառքի ընդհանուր անկման գրեթե կեսը (47%) բաժին է ընկել այս երկու թաղամասերի միասնությանը։ Սակայն, չնայած այս «մինուսին», այս երկու տարածքներն էլ, որոնք մայրաքաղաքում աչքի են ընկնում իրենց բնակարանների բարձր արժեքով, շարունակում են առաջատարը լինել վաճառված բնակարանների քանակով։

Կենտրոնը, մասամբ՝ Արաբկիրը, մի շարք հայտնի պատճառներով, միշտ եղել են մայրաքաղաքի բնակության համար ամենագրավիչ տարածքները։ Ուստի այս տարածքներում բնակարանների գներն անհամեմատ ավելի բարձր էին, քան քաղաքի ծայրամասերում։ Այս կարևոր հանգամանքը հաշվի են առել շինարարական կազմակերպությունները, որոնք սկսել են բազմաբնակարան շենքերի զանգվածային շինարարություն այս տարածքներում։

Բնականաբար, այս տարածքներում (հատկապես մայրաքաղաքի կենտրոնում) բնակարան կարող էին ձեռք բերել միայն ֆինանսապես ապահով քաղաքացիները։ Սակայն արտոնյալ հիփոթեքային վարկավորման պետական ​​ծրագրերի շնորհիվ նորակառույցներում թանկարժեք բնակարանները մատչելի են դարձել միջին խավի շատ անդամների համար։

Տարիներ առաջ մեկ անգամ չէ, որ նշվել է, որ պաշտոնական տեղեկատվության մեջ հրապարակված բնակարանների գների դինամիկան ամբողջությամբ «անտեսում» է շուկայում տիրող իրավիճակը։ Նման բան նկատվել է անցյալ տարի. Չնայած բնակարանների վաճառքի (տարեկան կտրվածքով) նկատելի անկմանը, դրանց «պաշտոնական» գները ամիս առ ամիս անշեղորեն աճում էին։ Զարմանալի է, որ թանկացումների ամենամեծ աճը գրանցվել է հենց այն երկու հատվածում (Կենտրոն և Արաբկիր), որտեղ բնակարանների առուվաճառքի անկումն ամենամեծն է եղել։

Օբյեկտիվորեն միջին գների փոփոխությունները հնարավոր են ինչպես կոնկրետ բնակարանների գների բարձրացմամբ (կամ նվազումով), այնպես էլ մայրաքաղաքի յուրաքանչյուր թաղամասում վաճառքի կառուցվածքային փոփոխություններով։ Երկրորդ տարբերակով պարզվում է, որ մայրաքաղաքում վաճառքի ընդհանուր ծավալում թանկարժեք բնակարանների տեսակարար կշիռը ամիս առ ամիս անշեղորեն աճում է։

Սա հնարավո՞ր է բոլոր ամիսների համար՝ առանց բացառության, և մայրաքաղաքի բոլոր թաղամասերում՝ էլի առանց բացառության։ Պաշտոնական տվյալներով՝ Երևանի թաղամասերից որևէ մեկում միջին գների նվազում չի գրանցվել։ Անգամ մայրաքաղաքի գնորդների համար ամենաչսիրված թաղամասում՝ Նուբարաշենում (որում տասնմեկ ամսում վաճառվել է ընդամենը 30 բնակարան), բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը... բարձրացել է։ Սակայն երեւանցիների համար ինչ-որ տեղ դժվար է պատկերացնել, որ այս ոլորտում գնորդների պահանջարկը գերազանցում է առաջարկին։

Մինչդեռ մայրաքաղաքում բնակարանների գներն արդեն հասել են ֆանտաստիկ արժեքների մեր աղքատ երկրի համար։

Քանի որ մեր քաղաքացիներից շատերին հետաքրքրում են գները դոլարային արտահայտությամբ, մենք ներկայացնում ենք ցուցանիշները այս արժույթով (տես հետևյալ գծապատկերը)։ Նշենք, որ այս տարի Քանաքեռ-Զեյթուն վարչական շրջանում միջին գինը գերազանցել է բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի դիմաց 1000 դոլարի սահմանագիծը։ Այսպիսով, մայրաքաղաքում արդեն կա չորս նման թաղամաս։

Եթե ​​«պաշտոնական» թանկացումները շարունակվեն, ապա շուտով նմանատիպ «ռեկորդ» կգրանցվի մայրաքաղաքի այլ տարածքներում։ Բացառությամբ, ըստ երեւույթին, Նուբարաշենից։

Հարկ է հիշեցնել, որ Կենտրոն թաղամասի բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի ներկայիս արժեքով 90-ականների սկզբին հնարավոր էր «վառվող» բնակարան գնել մայրաքաղաքի ծայրամասերից մեկում։

Վերադառնալով թանկացման պատճառների մասին վերը նշված հարցին՝ նշում ենք, որ դա հնարավոր է, եթե բնակարանների շուկայում պահանջարկը գերազանցի առաջարկը։ Սակայն բոլորին է հայտնի, որ մայրաքաղաքում պատկերը ճիշտ հակառակն է՝ վաճառողներն ավելի շատ են, քան գնորդները։ Հետեւաբար, բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների թվի վերը նշված անկումը կապված է հենց գնորդների թվի նվազման, այլ ոչ թե առաջարկի կտրուկ նվազման հետ։ Ուստի շուկայական գները պետք է իջնեին, ոճ թե բարձրանային։

Ինչո՞ւ է գնորդների թիվը նվազել. Ավելի վաղ նշվել էր, որ օտարերկրյա գնորդների գործոնն այստեղ կանխորոշիչ չէ։ Հետեւաբար, նվազել է մեր քաղաքացիների թիվը, որոնք կցանկանան բարելավել իրենց կենսապայմանները։

Դա վկայում է բնակարանների գրավադրման և հիփոթեքային վարկավորման գործարքների թվի նվազմամբ։ 2022 թվականի հունվար-նոյեմբերին իրականացվել է գրեթե 8,9 հազար նման գործարք, սակայն նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածում նկատելիորեն քիչ է եղել՝ 6,5 հազար գործարք։ Այսինքն՝ հիփոթեքով բնակարանների գնորդների թիվը տարվա ընթացքում նվազել է մոտավորապես 2,4 հազար մարդով։

Բնակարանների առքուվաճառքի ընդհանուր անկումը, ինչպես վերը նշվեց, հունվար-նոյեմբերին հասել է 3,1 հազար միավորի։ Այստեղից պարզ է դառնում, որ շուկայում վաճառքի անկումը մեծապես կապված է հիփոթեքային վարկերի հետ։ Ավելի ճիշտ՝ պետական ​​բյուջե վճարվող եկամտահարկի հաշվին հիփոթեքային տոկոսների մարման բավականին տարածված ծրագրի աստիճանական դադարեցմամբ։

Կատարվածը կարելի է բացասական գնահատել, քանի որ շուկայում առաջնային շուկայի մասնաբաժինը նվազել է՝ նորակառույց շենքերի բնակարանների վաճառք՝ ժամանակակից հատակագծով, ավելի մեծ տարածքով և այլն։ Սոցիալական առումով սա նշանակում է հետընթաց։ Ի վերջո, հիփոթեքային նպաստների վերացումը առաջին հերթին հարվածում է միջին խավի այն շերտերի շահերին, որոնք առանց այդ արտոնությունների զրկվել են «նոր» բնակարան ձեռք բերելու իրական հնարավորությունից։

Ի դեպ, կային նաև այլ «գնորդներ», որոնց նախկինում հաջողվում էր օգտվել հիփոթեքային արտոնություններից։ Մայրաքաղաքի բրոքերներից մեկի խոսքով՝ բնակելի շենքերի շինարարությունը ֆինանսավորողները հաճախ իրենք են բնակարաններ ձեռք բերել դրանցում։ Եվ ոչ միայն մեկ բնակարան, այլ մի ամբողջ հավաքածու: Գնումներ են կատարվել սիրելի սկեսուրի, երեխաների և այլ հարազատների համար։ Սա ստեղծեց նոր շենքերում բնակարանների «հաջող» վաճառքի տեսքը` պոտենցիալ գնորդներին մոտիվացնելու համար: Դե, գնված բնակարանները, եթե չվերավաճառվեին, կարող էին վարձով տալ։

Բնակարանների «հավաքողների» կոնտինգենտը, իհարկե, չէր սահմանափակվում վերոնշյալ քաղաքացիներով։ Ըստ երևույթին, սա միայն այսբերգի գագաթն է։ Սակայն այս երեւույթի մասշտաբները կարելի է միայն ենթադրել։